Wat is de WOZ-waarde van een slooppand?

Elk pand. Alle onroerende zaken worden jaarlijks gewaardeerd, zodat op basis van die waarde onder meer de aanslagen OZB kunnen worden opgelegd. Dat geldt eveneens voor panden die nauwelijks nog bewoonbaar zijn en/of rijp zijn voor de sloop. Maar hoe bepaal je daarvan de waarde? En wat als een pand om andere redenen, bijvoorbeeld de aanleg van een snelweg, gesloopt moet worden? Heeft dat ook invloed op de WOZ-waarde, vroeg een abonnee zich af. Wij zochten het voor hem uit.

Waarde in economisch verkeer

Het uitgangspunt voor de waardebepaling voor de WOZ is de waarde van uw pand in het economisch verkeer. Dat wil zeggen, bij vrije verkoop. Dit uitgangspunt is voor slooppanden niet anders. Los dus van de vraag of uw pand vanwege de staat waarin het verkeert of vanwege andere redenen gedoemd is om gesloopt te worden. U zult dus op zoek moeten gaan naar vergelijkbare panden en u moet daarbij uiteraard rekening houden met het feit dat uw pand dermate slecht is dat het eigenlijk alleen nog maar rijp is voor de sloop.

Sloop heeft waardedrukkend effect. Uit diverse uitspraken van rechters blijkt dat de toekomstige sloop van een pand een waardedrukkend effect heeft, Hoge Raad, 04.07.2001 (HR:2000:AA7837) . Hoeveel waardedruk is niet zonder meer duidelijk en ook niet voor ieder pand hetzelfde.

Onzekerheid omtrent sloop? De waardedruk vanwege sloop is onder meer afhankelijk van de (on)zekerheid omtrent de sloopplannen. Aan de verplichte sloop vanwege een overheidsbesluit, bijvoorbeeld om een weg aan te leggen op de plaats van het betreffende pand, gaat meestal langere tijd van onzekerheid vooraf. Deze onzekerheid vertaalt zich in een lagere WOZ-waarde. Potentiële kopers en gebruikers zullen immers rekening houden met het feit dat op termijn het pand niet meer gebruikt of bewoond kan worden.

Eigen plan tot sloop. Als u zelf van plan bent uw pand te gaan slopen, heeft dit op zichzelf geen waardedrukkend effect. U kunt uw plannen immers ook weer uitstellen of intrekken. Een sloopvoornemen door een overheidsinstantie daarentegen wel. Overigens komt het ook regelmatig voor dat een sloopbesluit dat door een overheidsinstantie genomen wordt, weer wordt herzien. Het sloopbesluit heeft op zich daarom geen waardedrukkend effect.

Leegstaand pand

Een leegstaand en wellicht dichtgetimmerd pand dat overduidelijk gesloopt gaat worden, moet gewaardeerd worden op de waarde van de grond minus de sloopkosten.

Tip. Houd ook rekening met eventuele saneringskosten van de grond, bijvoorbeeld als deze verontreinigd is. Probeer alle kosten zo goed mogelijk te onderbouwen, bijvoorbeeld door offertes aan te vragen.

Waarderingstijdstip. Panden worden voor de WOZ gewaardeerd naar de toestand ervan op 1 januari van het jaar ervoor. De WOZ-beschikking voor 2018 bevat dus de waarde van uw pand op 1 januari 2017. Is een pand echter in 2017 gesloopt, dan moet de waarde bepaald worden naar de staat (van het restant) op 1 januari 2018. Sloop van het pand in 2018 heeft geen invloed meer op de WOZ-beschikking voor 2018 maar pas op die voor 2019.