Verkoop pand aan zakenrelatie en de WOZ-waarde

Wat speelde er?

Hotel inmiddels verkocht. Een hoteleigenaar was het niet eens met de WOZ-waarde van zijn hotel. De gemeente had de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 6,1 miljoen. Volgens de hoteleigenaar moest de WOZ-waarde echter worden verlaagd naar € 5 miljoen. De hoteleigenaar ging in hoger beroep bij het gerechtshof. In hoger beroep bracht de gemeente naar voren dat het hotel inmiddels was verkocht voor ruim € 7,5 miljoen. Rekening houdend met dit hogere verkoopcijfer in oktober 2016, is de WOZ-waarde volgens de gemeente niet te hoog vastgesteld.

Verkoop niet bruikbaar. De hoteleigenaar stelde echter dat deze verkoop niet bruikbaar was, omdat hij het hotel had verkocht aan een zakenrelatie, zonder dat het hotel op de markt was aangeboden. Bovendien was het hotel verkocht met een lopend huurcontract.

Wat zegt de rechter?

Verkoopprijs is marktwaarde. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02.02.2018 (GHARL:2018:780) , is het niet eens met de hoteleigenaar. Volgens vaste rechtspraak is een eigen verkoopcijfer van het pand namelijk bij uitstek geschikt voor de WOZ-waardering. Deze prijs is daadwerkelijk betaald voor het pand en vertegenwoordigt daarmee de marktwaarde.

Tenzij onzakelijk. Dit is echter anders als de hoteleigenaar aannemelijk maakt dat de verkoop ‘onzakelijke’ elementen bevat. Hiermee doelt het hof op elementen die niet zouden spelen bij de verkoop aan een willekeurige derde partij.

Gelieerde ondernemingen. In de regel zal een verkoop tussen gelieerde ondernemingen onzakelijke elementen bevatten, vanwege bijvoorbeeld de kans op interne schuldverrekening tussen de ondernemingen. Een verkoop tussen gelieerde ondernemingen is daarom in beginsel niet bruikbaar voor de WOZ-waardering.

Lopend huurcontract. Kortom: in de regel mag een gemeente er volgens het hof van uitgaan dat een verkoop aan een zakenrelatie, een niet-gelieerde onderneming, bruikbaar is voor de WOZ-waardering. Ook het feit dat het pand verkocht is met daarop rustend een lopend huurcontract, doet hier volgens de rechter niet aan af, mits de gemeente voldoende rekening houdt met de waarde van het lopende huurcontract. Het hof komt in deze zaak daarom tot de slotsom dat de verkoop kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde, temeer omdat de gemeente ruimschoots onder de verkoopprijs is gebleven. Met de verhuur heeft de gemeente dus voldoende rekening gehouden. Daarnaast heeft de hoteleigenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van ‘onzakelijke’ elementen.

Wat kunnen we uit deze zaak leren?

Bewijs het maar. Een recente verkooptransactie is bij uitstek geschikt voor de WOZ-waardering. Degene die stelt dat de transactie onzakelijke elementen bevat, zal dat moeten kunnen bewijzen.

Argumenten voldoende steekhoudend. Als de argumenten voldoende steekhoudend zijn, dan kan de verkooptransactie niet gebruikt worden bij het bepalen van de WOZ-waarde of om de WOZ-waardering aan te vechten.