WONINGHUUR - 30.03.2018

Strenge eisen bij einde tijdelijk huurcontract woonruimte

Wet doorstroming huurmarkt 2015

Flexibiliteit huurmarkt. Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Deze wet moet de flexibiliteit op de huurmarkt bevorderen. In de wet staat dat een huurovereenkomst van twee jaar of korter eindigt op de afgesproken datum. Opzeggen is niet vereist.

Niet opzeggen, wel kennisgeven. De verhuurder is verplicht de huurder schriftelijk te berichten dat de huurovereenkomst (inderdaad) op het afgesproken moment eindigt. Dit moet binnen een specifieke periode: niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur. Gebeurt dit niet binnen deze twee maanden, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. De huurder kan dan aanspraak maken op volledige huurbescherming.

Download een model ‘Kennisgeving opzeggen huurovereenkomst bepaalde tijd’ van http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download (VG 22.07.02).

Kennisgeving tijdig verstuurd?

Eén dag te laat. De termijn waarbinnen de kennisgeving moet worden gedaan, wordt zeer strikt gehanteerd. Dat blijkt uit een zaak waarbij een verhuurder slechts één dag te laat was met de kennisgeving. Ondanks de minimale termijnoverschrijding oordeelde de rechter dat één dag te laat, ook echt te laat was. Dit was zeer nadelig voor de verhuurder. Hij zat nu immers met een huurcontract voor onbepaalde tijd met huurbescherming, Rechtbank Midden-Nederland, 03.07.2017 (RBMNE:2017:3011) .

Kennisgeving te vroeg verstuurd. Dat de kennisgeving ook te vroeg kan worden verstuurd, blijkt uit een andere zaak. Hier was in het huurcontract afgesproken dat de overeenkomst eindigde op 1 januari 2018. De overeenkomst moest dus worden opgezegd tussen 1 oktober 2017 en 1 december 2017. De kennisgeving die de huurder op 29 september 2017 ontving, was dus te vroeg verstuurd. Ook hier was de rechter streng en oordeelde dat de overeenkomst niet eindigt als de kennisgeving te vroeg is gedaan, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19.01.2018 (RBZWB:2018:332) . Er ontstond dus een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Dat de verhuurder nog een aanzegging deed op 6 december 2017, maakte voor dit oordeel geen verschil. Deze tweede opzegging was immers een paar dagen te laat.

Kennisgeving door huurder ontvangen?

De kennisgeving kan zowel per brief als per e-mail worden gedaan. Waar het om gaat is dat uit de (tijdige) kennisgeving voor de huurder duidelijk blijkt dat de betreffende huurovereenkomst eindigt op de afgesproken datum.

Bericht niet ontvangen. Het is van cruciaal belang dat de verhuurder kan aantonen dat de huurder de kennisgeving tijdig heeft ontvangen. De kennisgeving heeft namelijk pas effect als deze de huurder daadwerkelijk heeft bereikt. Ook deze eis wordt door de rechter strikt gehanteerd, zoals blijkt uit een zaak waarin de huurder de ontvangst van een e-mail betwist. De verhuurder kon de (tijdige) ontvangst van de e-mail niet bewijzen en hij kon niet aantonen dat de huurder bekend was met de inhoud van de e-mail. De rechter bepaalde daarom dat het contract voor onbepaalde tijd werd verlengd, Rechtbank Midden-Nederland, 29.09.2017 (RBMNE:2017:4759) . Tip. Zorg dat uw cliënt de kennisgeving verstuurt per aangetekende post of deurwaardersexploot.