Zichtbare gebreken, dan gaat de ontbinding niet door!

Een idyllisch boerderijtje

Authentiek. Koper Koster heeft voor € 375.000,- een authentieke boerderij uit 1880 gekocht om met zijn gezin te gaan bewonen. De boerderij is door Koster twee keer bezichtigd. Toen was er achterstallig onderhoud te zien en zaten er scheuren in de muren.

Goede afspraken?! In de koopakte is in art. 8 gegarandeerd dat de boerderij geschikt is voor normaal gebruik voor bewoning met een gezin. Ook verklaart verkoper Verkuilen in art. 10 dat hij niet bekend is met verontreiniging die nadelig is voor het normale gebruik. Daar staat tegenover dat in art. 16 wordt verklaard dat Koster bekend is met de staat van onderhoud van de boerderij.

Een probleemgeval

Ik weiger de boerderij af te nemen! Koster wil uiteindelijk niet meewerken aan de eigendomsoverdracht, omdat hij de staat van onderhoud toch wel erg slecht vindt. De boerderij is niet geschikt om te bewonen met zijn gezin en dus non-conform. In een kort geding dat Verkuilen opstart, verplicht de rechter Koster mee te werken aan de levering.

Onderzoek. Koster onderzoekt na de levering de scheurvorming, de fundering en verontreiniging. Op basis hiervan start hij een bodemprocedure en vordert hij ontbinding en een schadevergoeding.

Rechtbank, hof en Hoge Raad

Rechtbank. De ontdekte verontreiniging doet volgens de rechtbank afbreuk aan het normale gebruik dat Verkuilen heeft gegarandeerd. Daarom moet hij € 37.500.- schade vergoeden. Dat Verkuilen in art. 8 heeft aangegeven niet in te staan voor onzichtbare gebreken, doet daar niets aan af. In datzelfde artikel garandeert hij namelijk dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, waardoor zo’n garantie voorgaat op de uitsluiting van zijn aansprakelijkheid. De rechter volstaat met de schadevergoeding en wijst de ontbinding af.

Het hof. In hoger beroep wordt geoordeeld dat de saneringskosten van € 37.500,- betrekking hebben op het gedeelte dat met asbest is verontreinigd. Voor dat gedeelte is de boerderij niet geschikt voor normaal gebruik en daarvoor wordt Koster gecompenseerd. Voor het overige is het pand volgens de rechter wel geschikt voor normaal gebruik, waardoor ontbinding ook hier wordt afgewezen.

Hoge Raad. Ook de Hoge Raad, 07.10.2016 (HR:2016:2287) , wijst ontbinding af. Het hof mocht als uitgangspunt nemen dat Koster bekend was met de leeftijd van de boerderij, met gebreken, scheurvorming, etc. Daarom mochten er geen hoge eisen worden gesteld aan de eigenschappen die voor het normale gebruik als woning nodig zijn.

Tip. Tot voor kort ging de mededelingsplicht van een verkoper altijd boven de onderzoeksplicht van een koper. Dit betekende dat een verkoper altijd - ook bij zichtbare scheurvorming - de koper moest wijzen op gebreken. Dat wordt in dit arrest iets afgezwakt: bij een oude, zichtbaar gebrekkige woning mogen geen hoge eisen worden gesteld aan de benodigde eigenschappen voor normaal gebruik. Dit wordt ook zonder een mededeling van de verkoper voldoende bekend geacht te zijn.

Tip. Wijs een koper op (ook zichtbare) gebreken. Vermeld in de koopovereenkomst dat de koper bekend is met deze gebreken.