ONROERENDE ZAKEN - 30.03.2017

Verjaring eigendom van gemeentegrond

Opdracht tot verkoop

Landjepik. Een vaak voorkomende situatie: aan de tuin van Jansen grenst een strookje ’restgroen’ van ongeveer 31 m² . Het strookje ligt tussen de tuin van Jansen en een openbare sloot, dus niets is makkelijker en verleidelijker voor Jansen dan het strookje bij de eigen tuin te trekken. Vervolgens onderhoudt hij de reststrook. Zo heeft hij in 1992 beplanting en een walkant aangebracht bestaande uit palen en planken. Verder is er in 2006 een klinkerpad aangelegd. Het stukje groen ligt er fraai bij!

Eigendom door verjaring

Dat gaat zomaar niet! In juli 2013 meldt de gemeente zich. Zij heeft geconstateerd dat sprake is van illegaal gebruik van haar grond. Jansen kan de strook kopen van de gemeente, maar Jansen weigert dit. Hij is van mening dat hij eigenaar is geworden door ‘verkrijgende verjaring’.

Verjaring. Hiervoor gelden de volgende eisen:

1. Er moet allereest sprake zijn van bezit: Jansen moet de strook houden voor zichzelf. Er mag dus geen sprake zijn van huur of bruikleen.
2. Het moet buitenstaanders duidelijk zijn dat Jansen de eigenaar denkt te zijn. Dat kan bijvoorbeeld door de strook bij de tuin te trekken door er een schutting omheen te plaatsen.
3. Het bezit moet lang genoeg hebben geduurd. Er geldt een minimale bezitstermijn van 10 jaar als Jansen te goeder trouw was en dus niet hoefde te weten dat de grond eigenlijk van de gemeente was. Wist hij dit wel, dan geldt een termijn van 20 jaar. Complicatie hierbij voor de gemeente: goede trouw wordt geacht aanwezig te zijn en kwade trouw moet worden bewezen.

Oordeel gerechtshof

Niet te snel bezit van andermans grond. In dit geval kwam het gerechtshof eraan te pas om te beoordelen in hoeverre Jansen eigenaar was geworden, Gerechtshof Den Bosch, 12.10.2016 (GHSHE:2016:4559) . De rechter oordeelt dat de inbezitneming (1^e  eis) ondubbelzinnig en voor derden duidelijk moet zijn.

Bij gemeentegrond in het bijzonder. Dit geldt zeker bij gemeentegrond, waar wel vaker sprake is van gebruik door derden zónder dat daarvoor een juridische basis is. Het gebruik wordt dan gedoogd door de gemeente, bijv. omdat de gemeente dan geen onderhoud hoeft uit te voeren of omdat de particulier daarmee een mooier uitzicht heeft. Maar dit leidt dan niet meteen tot inbezitneming. Een gemeente zal ook vaker het gebruik tolereren dan een willekeurige particuliere buurman.

Tip. Specifiek bij restgroen van gemeenten mag inbezitneming niet snel worden aangenomen. Dit is wel zo prettig voor overheden, omdat zij na een tamelijk korte termijn van 10 jaar al te maken kunnen krijgen met een claim van verjaring.

Tip. Als een gemeente (of een particuliere eigenaar) geen bezwaar heeft tegen gebruik door de eigenaar van een aangrenzend perceel, dan blijft het verstandig om een huur- of bruikleenovereenkomst te sluiten. Hierdoor zal zo’n eigenaar er immers nooit in slagen om aan te tonen dat sprake is van inbezitneming. Bruikleenovereenkomsten zijn altijd ‘om niet’. Er hoeft dus geen vergoeding te worden betaald, waardoor zo’n overeenkomst prima geschikt is om het gebruik te tolereren zónder nadelige gevolgen. Tip. Spreek hierbij af dat de bruikleenovereenkomst op ieder moment kan worden opgezegd.