Planschade is steeds beter te voorzien, of niet?

Wat speelde er?

Geen woonbestemming meer. De koper van een aantal panden aan de Prins Hendrikkade in Amsterdam had een planschadeclaim bij de gemeente ingediend omdat niet lang na aankoop van de panden, de woonbestemming van deze panden af werd gehaald.

Wijziging voorzienbaar? De gemeente weigerde planschade uit te keren, omdat die planologische wijziging - volgens de gemeente - voorzienbaar was. Enkele maanden voor de aankoop was er een conceptontwerp van een nieuw bestemmingsplan gepubliceerd, waarin stond dat de woonbestemming zou vervallen.

In een huis-aan-huisblad. Dat conceptontwerp bestemmingsplan was aangekondigd in een huis-aan-huisblad, maar dat werd niet bezorgd op het adres van de koper en zijn directeur en ook niet in de aan te kopen panden zelf; die waren namelijk dichtgetimmerd.

Op internet. Het conceptontwerp bestemmingsplan had enige tijd op internet gestaan, maar was ten tijde van de aankoopdatum via internet niet meer te zien. De koper kende het conceptontwerp bestemmingsplan dus niet.

Onjuiste informatie gemeente. Wel was de koper langs de gemeente gegaan om informatie in te winnen over de planologische situatie van de panden. Hij had zelfs de vraag gesteld of er bestemmingswijzigingen in de maak waren, maar was daarover onjuist geïnformeerd.

Kon de koper het weten? Het gaat er niet om of de koper wist dat het bestemmingsplan zou wijzigen, maar of hij dit kon weten.

Wat zegt de rechter?

De rechtbank: niet voorzienbaar. Volgens de rechtbank betekende dit dat de planologische verslechtering voor de koper niet voorzienbaar kon zijn. De koper had volgens de rechtbank recht op vergoeding van planschade.

De Raad van State: wel voorzienbaar. Helaas voor de koper dacht de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 09.11.2016 (RVS:2016:2957) , daar - onder verwijzing naar harde en vaste jurisprudentie - anders over. De Raad van State legt nog eens helder uit dat er al snel sprake is van zogenoemde ‘actieve risicoaanvaarding’. Het maakt niet uit of de koper in dit geval de planwijziging had voorzien. Ook al had hij deze planologische verslechtering ondanks al zijn inspanningen niet zien aankomen, desondanks was de planwijziging ‘voor een redelijk denkend en handelend koper’ voorzienbaar. Dat gaat dus heel ver.

Zorgvuldig onderzoek

Mogelijke planologische wijzigingen. Zoals uit de uitspraak van de Raad van State maar weer eens blijkt, is het van belang om bij aankoop van vastgoed zorgvuldig onderzoek te doen naar mogelijke planologische wijzigingen. Let op. Zelfs als de gemeente daarover onjuiste informatie verstrekt - zoals in deze zaak - is er volgens de Raad van State nog steeds sprake van voorzienbaarheid en bestaat er dus geen recht op een planschadevergoeding. Wel zou er in zo’n situatie sprake kunnen zijn van een onrechtmatige daad en kan op die grondslag een claim worden ingediend. Maar onder het motto ‘voorkomen is beter dan genezen’, is goed planologisch onderzoek vooraf altijd beter dan het indienen van een claim achteraf.