Meer rendement uit een woning door splitsing?

Vormen van splitsing

Zelfstandige appartementen. Er is sprake van splitsen als de woning wordt verbouwd tot zelfstandige appartementen die vervolgens afzonderlijk worden verhuurd of verkocht. Let op. Dit is iets anders als het omzetten van de woning voor kamerverhuur.

Wel of niet kadastraal splitsen? Uw cliënt kan de woning alleen bouwkundig splitsen of zowel bouwkundig als kadastraal splitsen. Alleen als uw cliënt de woning ook kadastraal splitst, kan hij de verschillende appartementen gaan verkopen. Als hij de woning alleen bouwkundig splitst, mag hij de appartementen alleen maar verhuren.

Eisen voor woonruimte

Eisen van het Bouwbesluit. Om de zelfstandige appartementen afzonderlijk te verhuren of te verkopen, moet uw cliënt ervoor zorgen dat deze veilig en leefbaar zijn. Hiervoor zijn bij verbouwingen een aantal zaken wettelijk verplicht (Bouwbesluit 2012). Denk aan:

• geluidwerende maatregelen;
• vluchtvoorzieningen;
• brand- en rookmelders;
• keuken, wasruimte en een toilet;
• eigen toegang tot het appartement.

Het niveau. Hoe luxe uw cliënt alles vervolgens uitvoert, mag hij natuurlijk zelf weten.

Vergunningen/toestemmingen

Omgevingsvergunningen. Voor het verbouwen van de woning heeft uw cliënt in ieder geval een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ nodig. Daarnaast heeft hij vaak een omgevingsvergunning nodig voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’. In de meeste gevallen is de splitsing namelijk in strijd met het bestemmingsplan, zodat uw cliënt daarvoor een aparte omgevingsvergunning nodig heeft.

Splitsingsvergunning. Naast de omgevingsvergunning moet uw cliënt ook een splitsingsvergunning bij de gemeente aanvragen. Dat geldt ook als uw cliënt wil overgaan tot kamerverhuur. Hoe? Dat verschilt per gemeente. Tip. Informeer bij de gemeente naar de geldende procedure. Let op.  Een splitsingsvergunning wordt vaak pas verstrekt als het gebouw bij het splitsen aan de voorgeschreven kwaliteitseisen voldoet.

Toestemming van anderen? Soms heeft uw cliënt ook toestemming van ‘derden’ nodig. Zo heeft hij meestal toestemming van de hypotheekgever (de bank) nodig als er een hypotheekrecht rust op de woning, omdat hij de woning heeft gekocht met financiering door de bank. Als de woning al onderdeel uitmaakt van een appartementencomplex, heeft uw cliënt ook toestemming van de Vereniging van Eigenaars (VvE) nodig.

Kadastraal splitsen voor verkoop

Dat moet via de notaris. Als uw cliënt de woning wil splitsen in appartementsrechten, zodat hij de verschillende appartementen apart kan verkopen, moet uw cliënt de woning ook kadastraal splitsen. Daarvoor moet een notariële akte van splitsing worden opgesteld waarin de appartementsrechten worden gespecificeerd. Deze akte moet vervolgens worden ingeschreven in de openbare registers (artikel 5:109 BW) .