Laag tarief overdrachtsbelasting voor ‘woningen’

Verlaagd tarief van 2%

Doorstroming markt verbeteren. Sinds medio 2011 geldt er naast het reguliere tarief van 6% ook een verlaagd tarief van 2% voor de heffing van de overdrachtsbelasting. Dit verlaagde tarief geldt alleen voor ‘woningen’ en is ooit ingevoerd om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren. Toentertijd lag de woningmarkt op zijn gat. De overheid probeerde met onder meer deze maatregel hier weer beweging in te krijgen.

Onduidelijkheid. Het is alleen nogal eens onduidelijk wat er onder het begrip ‘woning’ valt. Dit heeft al geleid tot diverse rechtszaken.

De Hoge Raad aan het woord. Onlangs heeft de Hoge Raad, 24.02.2017 (HR:2017:290, 294 en 295) , in een drietal uitspraken meer duidelijkheid gegeven over deze materie.

Het doel van het gebouw

Oorspronkelijk. Volgens de Hoge Raad moet bij het bepalen van het tarief voor de overdrachtsbelasting gekeken worden naar het doel waarvoor het gebouw oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Als het gebouw naar zijn aard bedoeld is als woning, dan mag bij de overdracht het verlaagde tarief van 2% worden gehanteerd.

Gebruik niet van belang. Hierbij is het niet van belang of het pand op dat moment daadwerkelijk wordt gebruikt als woning of dat dit in de toekomst de bedoeling is.

Ook het initiële doel van dit verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting, het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt, hoeft niet te worden getoetst.

Praktijkvoorbeelden

Dit zorgt ervoor dat voor een pand dat op het eerste gezicht niet in aanmerking komt voor het verlaagde tarief, wellicht toch aanspraak hierop kan worden gemaakt. Denk bijv. aan een stadsvilla die inmiddels als kantoor wordt gebruikt door een advocatenkantoor of een hoekhuis waarin nu een tandartsenpraktijk is gevestigd. Tip. Bij de overdracht van dergelijke panden kan het verlaagde tarief worden toegepast doordat het oorspronkelijke doel van het pand bewoning is geweest.

Beperkte aanpassingen. Hierbij moet nog wel een belangrijke kanttekening worden gemaakt. Voorwaarde voor toepassing van het verlaagde tarief is wel dat het pand met ‘beperkte aanpassingen’ weer geschikt is te maken voor bewoning.

Forse verbouwingen wijzigen aard. Dus als het exterieur van een stadsvilla intact is gebleven, maar het interieur fors is verbouwd tot kantoorruimte, is het de vraag of het verlaagde tarief kan worden toegepast. Dit zal afhankelijk zijn van de benodigde werkzaamheden om bewoning weer mogelijk te maken. Let op. Forse verbouwingen kunnen er zodoende toe leiden dat de aard van een gebouw definitief wijzigt en daarmee het toepasselijke tarief voor de overdrachtsbelasting.

Adviseer uw cliënt

Voor u als vastgoedspecialist is het goed om te weten dat uw cliënten wellicht minder overdrachtsbelasting verschuldigd zijn dan gedacht. Niet alle notarissen zullen hier even scherp op zijn. Het is dan zinvol hen te wijzen op deze rechtspraak om zodoende uw cliënt vooruit te helpen.