Woonhuis uit de erfenis! Hoe wordt dat goed geregeld?

Erfenis. De vader van Tom is overleden. Samen met zijn twee broers en twee zussen is hij een van de vijf erfgenamen. Tot de nalatenschap (erfenis) behoort het ouderlijk huis. Tom zou dat huis graag willen hebben. Maar daarmee moeten alle erfgenamen akkoord gaan. Bij de verdeling van de erfenis is het niet zo dat de meeste stemmen gelden!

Waarde van het huis

Vaststellen waarde. Als zijn broers en zussen het ermee eens zijn, moet de waarde van het pand worden vastgesteld. Tom zal voor in totaal 4/5 deel van de waarde de vier andere erfgenamen moeten uitkopen. De waarde kan door de erfgenamen in onderling overleg worden bepaald. Daarbij heeft Tom een tegenstrijdig belang met de andere erfgenamen. Wordt de waarde (te) laag vastgesteld, dan kan Tom zijn broers en zussen ook tegen een laag bedrag uitkopen. Zij hebben natuurlijk belang bij een zo hoog mogelijke waarde.

Taxatie. Komen de erfgenamen er onderling niet uit, dan kan de waarde voor alle erfgenamen bindend worden vastgesteld door een daartoe aangewezen onafhankelijke taxateur. Leg die afspraak zwart op wit vast en laat deze door alle erfgenamen ‘voor akkoord’ tekenen. Dan kan een erfgenaam daar later niet op terugkomen als de taxatiewaarde achteraf tegenvalt.

Erfbelasting

WOZ-waarde. De waarde voor het huis die de erfgenamen met elkaar vaststellen, hoeft niet gelijk te zijn aan de waarde die door de Belastingdienst wordt gehanteerd voor de heffing van erfbelasting. Daarvoor geldt namelijk de WOZ-waarde van het pand op de dag van overlijden. Alleen als de erfgenamen menen dat de WOZ-waarde te hoog is, kunnen ze bij de Belastingdienst een verzoek indienen om deze op een lager bedrag vast te stellen. Maar dat verzoek moet wel goed worden onderbouwd. Een richtlijn daarvoor kan zijn een vergelijkbaar huis in dezelfde straat dat recent voor een veel lager bedrag is verkocht.

Financiering. Als de waarde vaststaat, moet Tom over de financiële middelen beschikken om zijn broers en zussen uit te kopen. Heeft hij dat geld zelf niet, dan moet hij bij de bank financiering aanvragen. Tot zekerheid voor de terugbetaling van de schuld en van de rente zal de bank een recht van hypotheek willen hebben op het woonhuis dat aan Tom wordt toegedeeld.

Verdeling. Als ook de financiering is geregeld, kan bij de notaris een afspraak worden gemaakt om de akte van verdeling te tekenen. Die akte wordt ingeschreven in het Kadaster. Daardoor wordt Tom eigenaar van het woonhuis. Het bedrag waarvoor Tom zijn broers en zussen uitkoopt, moet van tevoren op de rekening staan van de notaris. Die zorgt ervoor dat na de overdracht het geld aan de andere erfgenamen wordt uitgekeerd. Heeft Tom de bankfinanciering geregeld, dan zal ook de hypotheekakte worden getekend.

Geen overdrachtsbelasting. Normaal gesproken moet een ‘gewone’ koper 2% overdrachtsbelasting betalen over de waarde van het woonhuis dat aan hem wordt overgedragen (voor een bedrijfspand is dat 6%!). Daar heeft Tom geen last van, want bij overdracht van een onroerende zaak uit de verdeling van een nalatenschap, geldt er voor de overdrachtsbelasting een vrijstelling.