Niet betalen (verhoogde) pachtprijs?

Pachtprijs verhoogd. Voor zijn landbouwbedrijf heeft Jan twee percelen grond gepacht van de provincie. Het pachtcontract is goedgekeurd door de Grondkamer. Enkele jaren later wordt de pachtprijs herzien en door de Grondkamer vastgesteld op € 18.790,-. Jan vindt de hogere pachtprijs onredelijk en weigert te betalen. De achterstallige pachtpenningen lopen op tot € 61.896,-. Omdat Jan niet aan zijn verplichtingen voldoet, eist de provincie dat de pachtovereenkomst wordt ontbonden. Ook eist de provincie dat het nog openstaande bedrag direct door Jan wordt betaald.

Slechte bodem . Bij de rechter klaagt Jan over het feit dat de provincie niet heeft afgezien van de pachtverhoging vanwege de slechte gesteldheid van de bodem. De wet biedt de verpachter immers die mogelijkheid bij bijzondere omstandigheden. Ook stelt Jan een tegenvordering te hebben op de provincie, want deze heeft hem niet in staat gesteld om de gepachte grond te kopen. Zo is hij een fors vermogensvoordeel misgelopen. De schade wordt door hem berekend op € 1.905.689,-.

Onredelijk. Ook stelt Jan dat de pacht van een van beide percelen is beëindigd. Vanaf de datum van opzegging is hij daarvoor dus geen pacht meer verschuldigd. Jan vindt ontbinding van het pachtcontract onredelijk en onbillijk. De gevolgen van de ontbinding voor Jan en zijn gezin staan in geen verhouding met de tekortkoming. Dus moet de rechter de claim van de provincie tot ontbinding van het pachtcontract afwijzen.

Wat heeft de rechter nu beslist?

Tot niets verplicht. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11.03.2016 (GHARL:2016:1823) , denkt daar anders over. De wet zegt inderdaad dat een verpachter bij bijzondere omstandigheden af kan zien van verhoging van de pachtprijs. De verpachter is daartoe niet verplicht. Er zijn geen bijzondere omstandigheden. Met de matige bodemgesteldheid is door de Grondkamer al rekening gehouden bij het vaststellen van de nieuwe pachtprijs.

Niet met terugwerkende kracht. Dat Jan voor bijna € 2 miljoen een vermogensvoordeel is misgelopen, gaat er bij de rechter niet in. Voor de provincie bestaat er nl. geen verplichting om de verpachte percelen aan Jan te verkopen. Ook klopt het niet dat Jan voor een perceel geen pachtprijs meer hoeft te betalen. Uit niets blijkt dat de pacht volgens de wettelijke regels is opgezegd. En opzegging met terugwerkende kracht is sowieso niet mogelijk.

Pachtcontract direct ontbonden. Gezien het bedrag van de betalingsachterstand vindt de rechter dat ontbinding van het pachtcontract niet onredelijk is. De rechter oordeelt dus dat het pachtcontract per direct is ontbonden en dat Jan beide percelen in goede staat ter vrije beschikking van de provincie moet stellen. Ook moet hij € 61.896,-, de achterstallige pacht (met rente!) voldoen. Plus € 6.837,- aan proceskosten.

Hoe werkt dat? Als men als pachter meent dat de verhoogde pachtprijs onredelijk is, mag men bijzondere omstandigheden aanvoeren voor een lagere pachtprijs. Gaat de Grondkamer daar niet mee akkoord, dan zal men de hogere pachtprijs moeten betalen. Anders moet men als pachter het pachtcontract opzeggen tegen het einde van de lopende termijn. Dat moet via aangetekende brief en ten minste een jaar voor afloop van de termijn.