Mag een verhuurder een huuropzegging nog intrekken?

De zaak van retailer Forecast

Opknapbeurt. Retailer Forecast huurt van Unibail-Rodamco winkelruimte in het winkelcentrum Stadshart in Amstelveen. Vanwege een geplande renovatie zegt Unibail-Rodamco op 24 december 2013 de huur op met de bedoeling om op 31 december 2014 de huur te laten eindigen.

Dat accepteer ik natuurlijk niet! Forecast gaat hier niet mee akkoord: zij wil de beëindiging alleen accepteren als zij daarvoor een vergoeding van € 300.000,- ontvangt.

Verkeerd gegokt. Partijen bereiken geen overeenstemming over de beëindiging. Unibail-Rodamco bericht daarom op 2 oktober 2014 aan Forecast dat de opzegging is ingetrokken en de huurovereenkomst per 1 januari 2015 wordt voortgezet tot 1 januari 2020. Dat was nou ook weer niet de bedoeling van Forecast: zij wil nu een beëindiging van de huur per 31 december 2014 zónder vergoeding. Verhuurder stapt naar de rechter en vordert dat het Forecast wordt verboden om de winkel te ontruimen, Gerechtshof Amsterdam, 26.05.2015 (GHAMS:2015:1958) .

Opzegging huur winkelruimte

Hoe zit het ook alweer? De rechter geeft aan dat in de wet is bepaald dat bij de verhuur van winkelruimte een huuropzegging niet automatisch leidt tot het einde van de huurovereenkomst. Als een huurder niet instemt met de huuropzegging, moet de verhuurder immers de rechter vragen om de huur te beëindigen. Een verhuurder kan zo’n vordering bij de rechter nog intrekken als hij de door de rechter vast te stellen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te hoog vindt.

Pas wel op! Zo’n intrekking kan echter niet altijd. Als vlak voor de uiterste datum wordt opgezegd en vervolgens de opzegging kort daarna weer wordt ingetrokken, dan is dit onredelijk. Híer was de situatie echter anders: Forecast had nog maanden de tijd om de huuropzegging te accepteren. Pas op 2 oktober 2014 trekt de verhuurder de opzegging in. Het Hof was het met de verhuurder eens: Unibail mocht de opzegging intrekken.

Wat betekent deze uitspraak?

Dit geldt alleen voor verhuurders. Voor een huurder is het niet mogelijk om na opzegging van de huur deze opzegging alsnog in te trekken. Immers, een opzegging door een huurder leidt tot het einde van de huurovereenkomst. Voor een verhuurder is dit wel mogelijk. Deze heeft hiervoor wel toestemming van de rechter nodig.

Dit geldt niet voor kantoren. Alleen bij de verhuur van woningen en winkels heeft een verhuurder toestemming nodig van de rechter om de huur te laten beëindigen. Bij kantoor- en andere bedrijfsruimten eindigt de huur direct door opzegging. Bij deze laatste categorie kan een verhuurder de opzegging dus niet meer intrekken.

Dat biedt speelruimte. Voor verhuurders biedt deze uitspraak de nodige speelruimte, maar huurders moeten oppassen de eigen hand niet te overspelen. Als een huurder een hoge beëindigingsvergoeding vraagt, maar eigenlijk zelf ook weg wil, dan doet hij er verstandig aan om goed in de gaten te houden voor welke datum hij zélf nog kan opzeggen. Een huurder moet opletten dat het bekende spreekwoord: ‘Wie het onderste uit de kan wil, die valt het lid op de neus’ niet op hem van toepassing raakt!