UW RAADSMAN - 29.04.2015

Beslag op schijnbaar hypotheekvrij pand, wie wint?

Heeft beslag leggen zin? Als een schuldeiser een vordering niet betaald krijgt, kan hij beslag leggen op een goed van de debiteur, bijvoorbeeld op een onroerende zaak. Het is dan wel van belang om na te gaan of op die onroerende zaak al een hypotheek rust. Een eerder gevestigde hypotheek gaat immers voor een daarna gelegd beslag.

Controle Kadaster. Een beslaglegger zal dan ook in de kadastrale registratie checken of er een hypotheek op het pand rust.

Hypotheek eraf?

Beslag op appartement. Voor het Gerechtshof ’s-Gravenhage speelde onlangs een procedure, 31.03.2015 (GHDHA:2015:281) , waarbij een aannemer beslag had gelegd op een appartement van een vastgoedmaatschappij. Volgens het Kadaster was het bewuste appartement vrij van hypotheek. Wat blijkt echter? Op het appartement had wel degelijk een hypotheek gezeten, maar die was ten onrechte doorgehaald.

Gedeeltelijk royement. Een hypotheek die op verschillende objecten rust, kan gedeeltelijk worden doorgehaald. Stel dat iemand eigenaar is van 4 panden (1 tot en met 4) die alle belast zijn met een hypotheek. Als hij object 3 verkoopt, moet de hypotheek op alleen dát object worden doorgehaald. De notaris vermeldt dat uitdrukkelijk in de royementsakte.

Foutje … Nu ging het in deze zaak mis met de doorhaling. Door een fout van de notaris werd de hypotheek óók doorgehaald op het bewuste appartement, terwijl dat helemaal niet de bedoeling was. Het gevolg was echter wel dat het appartement in het Kadaster als ‘hypotheekvrij’ stond geregistreerd en de beslaglegger dus meende dat hij beslag op een onbelast object legde. Duidelijk was echter dat de bank nooit de bedoeling had om de hypotheek op het appartement vrij te geven.

Wie gaat er nu voor?

Patstelling. Er is dus sprake van een patstelling: de bank gaat ervan uit dat de hypotheek nog gewoon op het appartement rust en dat de beslaglegger na hem komt. De beslaglegger vindt echter dat hij als eerste aan de beurt is, omdat uit het Kadaster bleek dat er geen hypotheek op het appartement stond ingeschreven.

Géén afstand. Het Hof komt tot de conclusie dat er geen rechtsgeldige afstand van de hypotheek heeft plaatsgevonden.

Derdenbescherming. Daarmee is de zaak echter niet beslist. Volgens het Hof kan de beslaglegger zich namelijk beroepen op een derdenbeschermingsbepaling in de wet (art. 3:36 BW) . Die bepaling komt kort gezegd op het volgende neer: als een derde in redelijkheid afgaat op een verklaring waaruit blijkt dat een rechtsbetrekking teniet is gegaan, kan degene die deze verklaring heeft gedaan op de onjuistheid daarvan geen beroep doen . Volgens het Hof is dat precies wat hier aan de hand is. Door de ingeschreven royementsakte waarbij de bank partij was, leek het erop alsof het appartement hypotheekvrij was. De beslaglegger had het Kadaster erop nagezien en kon een ‘hypothecair uittreksel’ overleggen waaruit dit bleek.

Einde verhaal. En daarmee was het pleit beslecht. De bank kon de hypotheek niet aan de beslaglegger tegenwerpen. De beslaglegger kon dus uitgaan van een onbelast appartement.