KOOP - 15.05.2014

Wijziging boetebeding bij koop nieuwbouwwoningen

Wie met vertraging bouwt, die rouwt

Boete bij (te) late oplevering. Het standaardmodel koop-/aannemingsovereenkomst kent sinds jaren een boetebeding voor het geval de aannemer de nieuwbouwwoning te laat oplevert.

Geen discussie! Deze boete is gefixeerd. Dat wil zeggen dat de bouwer een vast promillage van de koop-/aanneemsom moet betalen op het moment dat hij te laat oplevert. De koper hoeft alleen maar aan te tonen dát er te laat is opgeleverd en dat er dus sprake is van schade. Tip. De koper hoeft niet aan te tonen hoe hoog die schade is. Kortom: een goede bescherming van de koper!

Of toch niet? De bescherming van de koper blijft vooropstaan, maar de laatste jaren is er een tendens merkbaar waaruit blijkt dat de vaste boete niet meer zo’n stevige fundering kent.

Aansluiting bij werkelijke schade

Halvering van de boete. Sinds 1 januari 2014 is in de gewijzigde koop-/aannemingsovereenkomst de boete die een aannemer verschuldigd is bij te late oplevering verlaagd naar 0,25 promille van de koop-/aanneemsom per kalenderdag. Ten opzichte van het promillage van 0,5 dat in 2007 nog gold, is dit dus een halvering.

Lage rente. Door de lage hypotheekrente en de lage inflatie heeft een consument de afgelopen jaren in werkelijkheid minder schade geleden bij vertraging in de oplevering.

Daarom is de vaste boete sinds 1 januari 2014 verder verlaagd en wordt er meer aansluiting gezocht bij de werkelijke schade. Een positieve ontwikkeling voor de aannemer, maar voor de koper van een nieuwbouwwoning minder gunstig.

Matiging boete. Dit blijkt ook uit het feit dat in de gewijzigde modelovereenkomst de mogelijkheid voor een aannemer om een beroep te doen op matiging van de boete, expliciet vermeld is. In de oude overeenkomst stond deze mogelijkheid niet.

Vaker aan de orde? Toch was matiging in die oude situatie óók al mogelijk, namelijk op grond van de wet. Maar doordat de matigingsmogelijkheid nu meer onder de aandacht wordt gebracht, wordt hierop door aannemers mogelijk vaker een beroep gedaan. Ook hier: meer aansluiting bij de werkelijke schade van de kopende partij.

Matigen van boete, hoe werkt dat?

Terughoudendheid. Een verzoek tot matiging moet altijd via de rechter lopen. Rechters gaan hier zeer terughoudend mee om. Wanneer zal een rechter matiging toestaan?

Criteria. Uit arresten van ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, blijkt dat vooral een buitensporige verhouding tussen de boete en de werkelijke schade reden kán zijn om de boete te matigen. Alle andere omstandigheden spelen hierbij ook een rol, dus het is geen hard criterium.

Tip. Als uw aannemer een beroep doet op matiging van de boete, kán dit op grond van de wijzigingen sinds 1 januari 2014 mogelijk vaker tot succes leiden dan in het verleden het geval was. Voor de koper is het van belang om zo veel mogelijk tegenargumenten te geven. Indien kan worden aangetoond dat de werkelijke schade hóger is dan de aannemer doet voorkomen, zal zijn vordering minder snel succesvol zijn. Van een buitensporige verhouding tussen de werkelijke schade en de te betalen boete is dan immers geen sprake.