Aankoopprijs verhuurd winkelcomplex en WOZ-waarde

Wat speelde er?

Ruim € 16 mln. In geschil is wat de WOZ-waarde is van een verhuurd winkelcomplex dat nabij de waardepeildatum is aangekocht voor € 16.418.053,-.

Huurwaardekapitalisatiemethode. Het staat voor beide partijen vast dat de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt moet worden voor de waardebepaling. Bij deze methode wordt de waarde van het winkelcomplex bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt gelijkgesteld met de gerealiseerde jaarhuur (zonder aftrek van onderhoudskosten en lasten voor de eigenaar).

De kapitalisatiefactor kan worden herleid door het verkoopcijfer van het complex te delen door de huurwaarde.

Standpunt eigenaar

De eigenaar stelt dat er voor de WOZ-waarde niet kan worden uitgegaan van de aankoopwaarde en evenmin van de huurwaarde die volgt uit de langlopende contracten.

Huurprijs te hoog. Die huurprijs is namelijk volgens de eigenaar mede door jaarlijkse indexering te hoog en niet marktconform.

Leegstandscorrectie. Verder stelt de eigenaar dat er vanwege de waarderingsficties van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ een vermindering op de aankoopwaarde moet worden toegepast.

Hiermee stelt de eigenaar dat de fictie dat de zaak op de waardepeildatum ‘onmiddellijk en in volle omgang in gebruik kan worden genomen’ inhoudt dat de zaak ‘leeg en ontruimd in gebruik kan worden genomen’.

Nu er feitelijk geen sprake was van een complex dat leeg en ontruimd is aangekocht maar van een complex in verhuurde staat, moet de aankoopwaarde volgens de eigenaar verminderd worden om te komen tot de WOZ-waarde.

Bepaling van de huurwaarde

Uit de rechtspraak is niet één lijn te trekken of bij de bepaling van de huurwaarde moet worden uitgegaan van waarde in lege staat, omdat de waarde in verhuurde staat onder bepaalde voorwaarden ook kan voldoen aan de waarderingsfictie(s).

Uitspraak rechtbank. Voor de bepaling van de WOZ-waarde heeft de Rechtbank Rotterdam dan ook bepaald dat het geenszins vereist is dat het winkelcomplex als leeg moet worden beschouwd.

Uitspraak Hof. Ter aanvulling hierop overweegt het Hof Den Haag, 24.01.2014, ( GHDHA:2014:478 ), dat de wetgever heeft bedoeld de WOZ-waarde te laten aansluiten bij de waarde in het economisch verkeer. Daarbij moet worden uitgegaan van de vrij opleverbare verkoop van het object aan de meest biedende gegadigde, die het object in de staat op dat moment wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt. De eiser had het winkelcomplex in casu gekocht nabij de waardepeildatum, hij was op de hoogte van de huurcontracten en er was geen sprake van leegstand.

Verkoopprijs doorslaggevend. Hierdoor mag volgens het Hof worden aangenomen dat het verkoopcijfer de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Een laag leegstandrisico en bestaande huurcontracten hoorden bij het complex op de waardepeildatum en bepaalden mede de waarde in het economisch verkeer.