VERKOOP - 19.06.2013

Erfenis woning, meevaller of loden last?

Tijdelijke verhuur

Kosten-/batenanalyse? Na de zoveelste bezichtiging zonder resultaat, weet uw cliënt het zeker: het gaat nog even duren voordat de geërfde woning is verkocht. De ouderlijke woning is nauwelijks belast met een hypotheek, dus vallen de kosten wel mee. Maar de vaste lasten lopen wél door en bovendien, iedere maand dat de woning langer te koop staat, zal de uiteindelijke opbrengst misschien zelfs dalen. Wat zijn dan de opties?

Ik ga verhuren! Verhuren is niet zonder risico. Als er nog een hypotheek op de woning rust, moet de bank toestemming geven voor verhuur. Veel hypotheekverstrekkers houden dat af of vragen een renteverhoging bij verhuur. Bovendien bestaat het risico dat een huurder uiteindelijk weigert om de woning te verlaten en zich beroept op huurbescherming. Een succesvolle verkoop van de geërfde woning is dan voorlopig niet meer mogelijk!

Tip. Gebruik daarom bij verhuur nooit een standaard (ROZ-)huurcontract, maar verhuur onder de Leegstandwet.

Tip. Vergeet niet te melden dat het om tijdelijke verhuur gaat als u toestemming vraagt aan de hypotheekverstrekker. Zo weet de bank zeker dat de huur kan worden opgezegd.

Geen huurbescherming

De Leegstandwet. Bij verhuur onder de Leegstandwet hoeft uw cliënt geen rekening te houden met de huurbescherming. Hij kan de huur opzeggen als de woning verkocht wordt en hij weet zeker dat de huurder dan ook uit de woning gaat.

De gemeente vergunt. Mag uw cliënt zelf de Leegstandwet toepassen?Niet helemaal. Hij moet altijd eerst een vergunning aanvragen bij de gemeente voor deze manier van verhuren. Zo’n vergunning wordt verleend als het een voor verkoop bestemde woning is die:

• nog nooit bewoond is geweest; of
• in een periode van ten minste 12 maanden voor de leegstand bewoond is geweest door de eigenaar; of;
• gedurende 10 jaar voorafgaand aan het tijdstip waarop de vergunning is aangevraagd, maximaal 3 jaar verhuurd is geweest.

Wie moet het contract tekenen?

Allemaal samen? Stel dat uw cliënt de ouderlijke woning samen met zijn broers en zussen heeft geërfd. Dan moeten alle erfgenamen samen de huurovereenkomst tekenen. Tip. De erfgenamen kunnen een volmacht verstrekken om namens hen de huurovereenkomst aan te gaan.

Dat doet de executeur maar. Of een executeur een huis uit de nalatenschap mag verhuren, hangt ervan af. In beginsel is een zgn. ‘beheersexecuteur’ alleen bevoegd de woning te vervreemden als dit nodig is om de schulden van de nalatenschap te kunnen voldoen. Dit zal vooral bij verkoop spelen. Verhuur heeft immers niet als doel op korte termijn de schulden uit de nalatenschap te voldoen.

Let op. Een executeur moet bij vervreemding zo veel mogelijk in overleg treden met de erfgenamen en hij is rekening en verantwoording schuldig aan de erfgenamen. Als er geen schulden (meer) zijn die een vervreemding noodzakelijk maken, kan de executeur slechts samen met de erfgenamen tot verhuur overgaan. Tip. Ook dan kunnen de erfgenamen een volmacht verstrekken.