MAKELAARSCONTRACT - 22.06.2012

Soms is niets zeggen beter ...

Boeteclausules

Een verkoper moet op de afgesproken datum leveren wat er is afgesproken. En een koper moet meewerken aan de levering en (op tijd) de koopsom voldoen. Bij onroerende zaken bedraagt de boete bij niet- nakoming meestal 10% van de koopsom. Dit is een aanzienlijk bedrag, maar omdat dit beding gebruikelijk is, is de rechter veelal niet bereid de boete te matigen.

Kan ik er nog onderuit?

Spijtoptant? Hoe gaat u als makelaar om met een koper die alsnog onder de koop uit wil omdat er (volgens hem) sprake is van non-conformiteit? Soms is het zelfs zo dat non-conformiteit niet de echte reden is, maar dat de koper ‘gewoon’ spijt heeft van zijn aankoop. Is de reden om te ontbinden dan wel voldoende solide en welke risico’s spelen een rol vanwege de hoogte van de boete?

Wat speelde er laatst? In een recent geval ging het om de aankoop van een woning waarbij geen uitgebreide bouwkundige inspectie was verricht, maar uitsluitend een visuele inspectie. Hieruit kwamen geen bijzonderheden naar voren en de koop werd gesloten. Na het sluiten van de koopovereenkomst (maar nog vóór de levering) kreeg de koper een nieuw bouwkundig rapport.

Ontbinden. Bij deze nieuwe inspectie was het niet bij een visuele inspectie gebleven. Dit rapport was minder positief dan het eerste rapport. Voor de koper was dit nieuwe rapport reden om alsnog van de koop af te willen. Volgens hem was er sprake van non-conformiteit. Hij raadpleegde een advocaat en ging vervolgens over tot ontbinding van de koopovereenkomst.

Kan ik even vangen?

Dat loopt lekker op! De verkoper is het niet eens met de ontbinding. Volgens hem is er geen sprake van non-conformiteit en hij heeft ook zijn twijfels over de kwaliteit van het nieuwe bouwkundige rapport. Hij eist de contractuele boete op en eist nakoming van de overeenkomst. De contractuele boete was overigens niet bepaald kinderachtig, deze bedroeg 0,03% per dag.

Oef ... De rechter oordeelde in dit geval dat de gebreken niet de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigden. De koper koos eieren voor zijn geld en nam de woning alsnog af en moest bovendien een boete van € 83.500,- betalen.

Dat is jouw fout!

Dat loopt lekker op! De koper stelde de advocaat aansprakelijk voor de schade. De rechter (LJN: BW7115) gaf hem gelijk. Een ontbinding brengt altijd het risico met zich mee dat de koopovereenkomst door de rechter in stand wordt gelaten en dat de koper (dus) moet afnemen en de contractuele boete verschuldigd wordt.

Beroepsfout. Gezien het feit dat er discussie mogelijk was over de conclusies in het tweede bouwkundige rapport en gezien de in dit geval erg hoge boete, had de advocaat zijn cliënt/de koper meer indringend moeten waarschuwen. Dit nalaten was een beroepsfout waarvoor de advocaat aansprakelijk was.

Tip. Leer van de fouten van anderen. Als een dergelijke kwestie voor een advocaat te zwaar is, kunt u daar als makelaar al helemaal beter buiten blijven. Kies er bij twijfel daarom voor om de ontbinding meteen aan de rechter voor te leggen.