IN DE KIJKER - 22.06.2012

Koude winter voor huizenkopers

Toekomstmuziek. Om te beginnen: het Lente-akkoord is op dit moment nog niet meer dan een (serieus) plan. Wat daar precies van gaat worden, is op dit moment nog niet te zeggen, maar dat onderdelen ervan door zullen gaan, lijkt onontkoombaar.

Wat gaat een huizenkoper merken? Het Lenteakkoord is helder, vanaf 1 janauri 2013 is voor nieuwe hypotheken de betaalde rente alléén aftrekbaar als er gedurende de looptijd ten minste annuïtair wordt afgelost. Het lijkt er dus op dat de hypotheekrenteaftrek bij lineair aflossen wel zal worden toegestaan, maar dat de hypotheekrenteaftrek bij een (gedeeltelijke) bankspaarhypotheek in de ban gaat. Bij een bankspaarhypotheek wordt er immers niet afgelost (maar gespaard in een belastingvrije spaarpot), zodat men de hele looptijd een maximale renteaftrek heeft.

Verplicht annuïtair aflossen

Constante lasten? Annuïtair zou dus verplicht worden. Bij een annuïteitenhypotheek zijn de brutomaandlasten constant. Een deel van de maandlast wordt gebruikt om de rente te betalen en het deel dat overblijft wordt gebruikt om op de hoofdsom af te lossen. In het begin (als de restschuld hoog is) wordt er daardoor veel rente betaald en weinig afgelost, waardoor de renteaftrek hoog is en de nettomaandlasten relatief laag zijn. Later (als de restschuld laag is) wordt er veel afgelost en weinig rente betaald; de nettomaandlasten nemen dan (langzaam) toe.

Ingroeien. Zolang het salaris van de woningeigenaar stijgt, is dit meestal prima op te vangen. En ook de inflatie helpt een handje mee om de maandlasten dragelijk te houden. Maar onderaan de streep gaan de woonlasten wel omhoog.

Hoe pakt dat uit?

Rekenmodel. Om de gevolgen van het Lente-akkoord in kaart te brengen, hebben we een rekenmodel ontwikkeld. In dit model zetten we de nettomaandlasten naast elkaar van een annuïteitenhypotheek, een bankspaarhypotheek en een hypotheek die voor de helft bestaat uit een bankspaardeel en voor de andere helft uit een aflossingsvrije hypotheek (in de tabel 50/50).

Van http://vastgoed.indicator.nl kunt u het rekenmodel gratis downloaden. Daarmee rekent u eenvoudig het verschil uit (VG 16.13.05).

Een voorbeeld. Remco koopt een huis van € 220.000,-. Omdat hij genoeg spaargeld heeft, neemt hij een hypotheek van € 200.000,-. We gaan ervan uit dat hij 5% rente betaalt en 42% inkomstenbelasting.

Het rekenmodel geeft dan de volgende uitkomst.

Duidelijk wordt dan dat al in het eerste jaar de annuïteitenhypotheek 20,6% duurder is dan een 50/50 hypotheek (banksparen en aflossingsvrij). In jaar 15 is dit verschil opgelopen tot ruim 37% en 14% ten opzichte van de bankspaarhypotheek.

Verkoopargument? Het kan fiscaal dus voordelig zijn om een woning vóór 1 januari 2013 te kopen. Zo kan de koper nog profiteren van een fiscaalvoordelige hypotheek.