VERKOOP - 22.06.2012

Klachtplicht koper, ‘zien’ is niet ‘weten’

Verkoper aanspreken op gebreken

Non-conformiteit. In modelkoopovereenkomsten voor woningen is steevast bepaald dat ‘de verkochte woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’. Als er sprake is van gebreken die dat normale gebruik in de weg staan en die de koper niet kenbaar waren (ondanks onderzoek), leidt dat tot ‘non-conformiteit’. De koper kan de verkoper hierop aanspreken.

Klacht tijdig melden. Voorwaarde daarbij is dan echter wel dat de koper binnen bekwame tijd de klacht meldt bij de verkoper (artikel 7:23 BW). Met ‘bekwame tijd’ wordt in de regel circa twee maanden bedoeld.

Te laat! Regelmatig komen wij in de rechtspraak procedures tegen waarbij een, op zichzelf gerechtvaardigde, claim van de koper wordt afgewezen omdat hij de verkoper te laat op de hoogte heeft gebracht van de gebreken.

Niet helemaal hopeloos? Toch bestaat de mogelijkheid dat een koper die veel later dan binnen ‘bekwame tijd’ de verkoper aansprakelijk stelt voor verborgen gebreken, succes heeft. Een voorbeeld zien wij in een zaak die onlangs bij de Hoge Raad speelde (LJN: BV7341).

Wat speelde er?

Daklekkage en ondeugdelijke riolering. Het ging daarbij om een koper die op 1 juli 1999 eigenaar werd van een woning. Op 8 juli 1999 stuurde de koper een brief waarin hij de verkoper aansprakelijk hield voor twee geconstateerde gebreken, te weten: een daklekkage en een ondeugdelijke riolering. De verkoper wees per kerende post elke aansprakelijkheid voor de gebreken van de hand. Nadat de koper vijf maanden later de verkoper aansprakelijk stelde voor de herstelkosten van het dak en de riolering, bleef het stil tot 7 juni 2000.

Vochtprobleem op de parterre. Toen kreeg de verkoper een dagvaarding waarbij hij ook aansprakelijk werd gesteld voor een ernstig vochtprobleem op de parterre. Dit was namelijk gebleken uit een op 11 april 2000 in opdracht van de koper opgemaakt bouwtechnisch rapport.

Tijdig klagen? De verkoper stelde dat de koper niet tijdig had geklaagd. De koper had namelijk verklaard dat hij ongeveer anderhalve maand na de levering constateerde dat er een vochtprobleem achter de voorzetwanden op de begane grond was en dat een huisgenoot daardoor gezondheidsproblemen had gekregen. Als de koper daarvan op de hoogte was in de maanden na de overdracht op 1 juli 1999, dan had hij volgens de verkoper toch zeker eind 1999 of begin 2000 moeten klagen.

Uitspraak Hoge Raad

Volgens de Hoge Raad gaat dit verweer van de verkoper niet op. Van belang is dat de bekendheid in de zin van artikel 7:23 BW met een gebrek een zogenaamde ‘gekwalificeerde bekendheid’ vormt. Van die bekendheid is nog geen sprake zodra de koper aan de hand van uiterlijke verschijnselen al wel ziet dat er sprake is van een gebrek.

Als de koper in redelijkheid heeft kunnen menen dat er een deskundigenonderzoek nodig is om een beter beeld van het gebrek te verkrijgen, teneinde zo met voldoende precisie de verkoper te kunnen inlichten, dan heeft hij de ruimte om het onderzoek, zij het met voortvarendheid, te laten uitvoeren. Die ruimte is er met name indien de koper een particulier is en zelf niet over de benodigde deskundigheid beschikt.