HORECAPAND - IN HET NIEUWS - 26.06.2012

Eenmaal, andermaal … verkocht!

Minder animo. De media berichten steeds vaker dat horecapanden beduidend langer te koop staan. Waar voorheen een horecapand binnen drie tot zes maanden van eigenaar wisselde, duurt dit tegenwoordig meer dan een jaar. Wel blijkt dat het aanbod iets aan het afnemen is. Volgens dezelfde media komt dit laatste omdat steeds meer ondernemers wachten met het verkopen van de zaak (vanuit de hoop op betere tijden).

Meer schade. Ook het zichtbaar lang te koop hebben staan van een horecabedrijf kan tot imagoschade leiden, wat weer een argument is voor het vermijden van een verkoopbordje.

Let op. Imagoschade kan zowel bij uw gasten als bij potentiële kopers geleden worden.

Tip. Sommige (horeca)makelaars kunnen uw horecapand op uw verzoek ook in de stille verkoop aanbieden.

Waarde pand opschroeven of niet?

Waardebepaling. De waarde van het onroerend goed wordt o.a. bepaald door de huurwaarde van het pand en de duur van de eventuele huurovereenkomst. Een hogere huursom resulteert dus meestal in een hogere waarde van het pand. Als u zelf ook de huurder bent van het pand, kan het voor de waarde van het onroerend goed interessant zijn om uw huursom wat te verhogen. De waarde van ‘horecapanden’ varieert veelal van 9,5 tot 13 keer de jaarlijkse huursom.

Indicatie? Stel, de huursom bedraagt € 3.000,- per maand, oftewel: € 36.000,- op jaarbasis. De marktwaarde van het pand ligt (bij een normale bouwkundige staat) dan tussen de € 342.000,- (9,5 x € 36.000,-) en € 468.000,- (13 x € 36.000,-).

Wat is verantwoord of reëel? Een potentiële koper kijkt ook naar een bedrijfseconomisch verantwoorde huursom. De jaarlijkse huursom van een horeca-etablissement ligt veelal tussen de 8 en 12% van de gerealiseerde omzet. Des te hoger het omzetpotentieel, des te hoger dus de waarde van het pand. Tip. Bekijk mogelijkheden om tijdens de verkoopperiode de omzet verder te verhogen. Bijvoorbeeld door uw zaak een avondfunctie te laten realiseren binnen een pand waarin nu een dagzaak gevestigd is. Een volle zaak verkoopt nu eenmaal beter dan een lege. U organiseert bijvoorbeeld een leuke kortingsactie die tot extra gasten kan leiden. De winst zal dan in verhouding wat lager komen te liggen, maar de omzet stijgt wel.

De koper prikkelen

Financiering. De kans is groot dat een potentiële koper uiteindelijk een financiering moet aanvragen voor de aankoop. Banken zijn zeer kritisch geworden ten aanzien van onroerendgoedfinancieringen. Ook speelt het risicoprofiel van de huurder een belangrijke rol in de financierbaarheid. De horeca heeft een hoog risicoprofiel.

Tip. U kunt een potentiële koper aanbieden om een deel van de overnamesom de vorm van een achtergestelde lening te geven. Hierdoor wordt de kans op financiering wellicht groter.

Tip. Vermeld uw financieringshulp ook in het verkoopmemorandum. U vergroot de aantrekkelijkheid van een horecapand daarmee.

Ondernemer op proef. U kunt een potentiële koper ook aanbieden om eerst te gaan huren en pas op een later tijdstip tot aankoop van het pand over te gaan.