UW RAADSMAN - 28.05.2010

Winst op doorverkoop panden onbelast

Eerst een stukje theorie

Al uw inkomensbestanddelen (zowel positieve als negatieve) worden in de belastingheffing betrokken als deze opkomen uit een ‘bron van inkomen’. Van een bron van inkomen is sprake als wordt voldaan aan de volgende drie criteria:

• u neemt deel aan het economische verkeer;

• u beoogt hiermee een voordeel te behalen;

• u kunt dat voordeel redelijkerwijs verwachten.

Als uw activiteiten een bron van inkomen vormen, zijn de opbrengsten belast en de kosten aftrekbaar. Wordt niet voldaan aan de bovenstaande criteria, dan is er geen sprake van een bron en valt een behaald voordeel buiten de belastingheffing. Omgekeerd betekent dit ook dat de kosten, of een negatief transactieresultaat, niet aftrekbaar zijn.

Het gaat om de feiten! Of wordt geconcludeerd tot de aanwezigheid van een bron van inkomen, hangt sterk van de feiten af. In veel gevallen is het zelfs zo dat de manier waarop feiten gepresenteerd worden, beslissend is.

Voorbeeld uit de rechtspraak

Een voorbeeld uit de rechtspraak (Hof Den Haag, LJN: BM2683) ter illustratie.

Koopoptie. Natalie Parel kreeg in september 2003 een koopoptie op zes verhuurde panden. Zij wilde deze panden als belegging aanhouden. Op 23 december 2003 kocht Natalie de panden voor € 370.000,-. Op dezelfde dag verkocht zij deze panden door met € 30.000,- winst, nog voordat ze de koopoptie daadwerkelijk had verzilverd.

Verkoopwinst belast?

De inspecteur vond dat er sprake was van een belastbaar resultaat uit een werkzaamheid. Natalie was uiteraard van mening dat van belastingheffing geen sprake kon zijn.

Wat zegt de rechter? Volgens het Hof was het verkrijgen van een optierecht op zichzelf geen belastbaar feit. Het was niet gebleken dat de uitoefenprijs van het optierecht van € 370.000,- lager was dan de marktwaarde van de woningen. Het voordeel was dus niet voorzienbaar of redelijkerwijs te verwachten.

Het Hof had geconcludeerd dat Natalie de optie tot aankoop van de panden pas had uitgeoefend nadat de panden op 4 december 2003 voor € 400.000,- waren verkocht. Op dat moment wist Natalie dat zij door deze aankoop een voordeel zou behalen.

Het Hof besliste dat de uitoefening van het optierecht in verbinding met de verkoop van de panden tegen een hogere prijs dan de uitoefenprijs van de optie, geen (belast) resultaat uit een werkzaamheid vormt.

Vergelijking met effectenbelegger. Volgens het Hof zal ook een belegger (op de effectenbeurs) zijn optierecht slechts uitoefenen als hij verwacht of al weet dat hij een winst zal behalen.

In zoverre bestaat er geen verschil met een belegger die een onroerende zaak verkoopt zodra de winst vaststaat of er een concrete verwachting daarover bestaat.

Weinig werk

De bemoeienis van Natalie was beperkt gebleven tot het geven van een opdracht aan een makelaar om een koper voor de panden te zoeken. Het Hof vond deze werkzaamheden te gering van omvang om te kunnen spreken van een belastbaar resultaat uit een werkzaamheid.