HUUR HORECAPAND - 20.05.2010

Stoppen met uw horecazaak; einde huur?

Nu of nooit. Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst kunt u nooit eenzijdig van de huur af. Als de huurperiode bijvoorbeeld vijf jaar duurt, zult u ook vijf jaar lang huur moeten betalen. Of u het horecapand nu gebruikt of niet. Mag u al tijdens die vijf jaar de bedrijfsvoering stilleggen?

Tip. Zeg de huurovereenkomst meteen op zodra u weet dat u wilt stoppen, zo weet u zeker dat de overeenkomst na vijf jaar ook écht stopt. Kijk altijd het contract en de wet na op de vereisten van opzegging.

Móet u het gehuurde gebruiken?

De wet kent geen verplichting voor een huurder om het gehuurde ook daadwerkelijk te gebruiken. Wél staat in de wet dat de huurder zich als ‘een goed huurder’ moet gedragen. Verhuurders zeggen dan ook vaak dat de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder als hij zijn exploitatie staakt. Rechters vinden dit niet snel voldoende om de huurder te verplichten tot exploitatie.

Let op. In huurovereenkomsten wordt vaak een verplichting tot gebruik oftewel: een ‘exploitatieverplichting’ opgenomen. Ook in het ROZ-model is altijd een exploitatieverplichting opgenomen. Als in het contract zo’n verplichting is opgenomen, heeft de verhuurder in ieder geval een sterk verhaal.

Hoe gaat de rechter hiermee om?

De rechter in ’s-Hertogenbosch (LJN: BK3768) moest onlangs oordelen over het gebruik van een kantoorpand door ABN AMRO. Deze bank huurde een locatie voor een callcenter. ABN AMRO had deze kantoorruimte met name nodig vanwege de voorgenomen fusie met Fortis.

Toen de overname van ABN AMRO door Fortis niet doorging, konden zij deze nieuwe kantoorruimte niet gaan gebruiken.

ABN AMRO deed aantoonbaar haar best om een onderhuurder te vinden. Bovendien heeft zij geprobeerd het gehuurde aantrekkelijk te maken door het pand op te knappen en er een receptie in aan te brengen. De bank schakelde bovendien iemand in die iedere dag de verlichting aan en uit ging doen.

De verhuurder eiste toch dat de bank de kantoorruimte zou blijven gebruiken. Dat stond immers in het contract en dit moest worden nagekomen.

De rechter vond dat de bank in principe verplicht was het gehuurde te gebruiken, maar dat een verhuurder dit niet mag verwachten als er sprake is van een sterk verliesgevende situatie of wanneer ingebruikname onredelijke offers zou vragen.

Let op. Een exploitatieverplichting in uw huurovereenkomst moet u in principe naleven. U kunt daar alleen in zeer bijzondere situaties onderuit.

Zo voorkomt u problemen

• Als u een contract sluit: probeer een verbod tot onderverhuur uit te sluiten en beding dat u als huurder tussentijds kunt opzeggen. U heeft dan een ontsnappingsmogelijkheid.

• Als u stopt met uw horecabedrijf: probeer aantoonbaar andere vergelijkbare gebruikers te zoeken (mits het contract dat toestaat!) en blijf het gehuurde onderhouden om verloedering te voorkomen.

• Bedenk dat enkel als u een hele goede reden heeft, zoals groot verlies, de rechter kan besluiten u te ontslaan uit uw verplichting. Onderschat dit niet.