TAXATIE - 14.05.2010

Onteigening en vergoeding van schade

Niet alleen in de agrarische sector

Bij het horen van het woord ‘onteigening’ denken velen wellicht meteen aan de agrarische sector. Dit is niet altijd terecht. Weliswaar komt in de agrarische sector onteigening veelvuldig voor, maar ook buiten de agrarische sector kunnen zowel ondernemers als niet-ondernemers met onteigening geconfronteerd worden.

Een praktijkvoorbeeld

Voor een ‘gewone’ particulier kan onteigening een klein of zelfs een groot drama zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een woning die wordt onteigend en waarin de familie Briljant al generaties lang een juwelierszaak drijft. Het pand is gebouwd door grootvader Briljant en de familie heeft hier altijd een drukbezochte en gerenomeerde juwelierszaak gedreven. Bovendien woont de familie ook al generaties lang boven de winkel.

Deze woning is voor de familie niet alleen een winkelpand. Immers, enkele generaties zijn hier opgegroeid en opgeleid in het ondernemersvak. Het leed dat ontstaat bij het verlies van deze band met het verleden is voor buitenstaanders niet of nauwelijks in te voelen.

De schade die door onteigening bij de betrokkenen ontstaat, bestaat voor een (klein) deel uit vermogensschade maar vooral uit immateriële schade die niet in harde cijfers kan worden uitgedrukt.

Toch moet er ook in zo’n geval een schadebedrag worden vastgesteld. Welk bedrag aan schade er ook wordt vastgesteld, het staat bij voorbaat vast dat het altijd te weinig is. Bovendien is het ongeacht de hoogte van het bedrag onmogelijk het door de onteigening toegebrachte leed weg te nemen.

In het beschreven geval is het min of meer onmogelijk om het exacte schadebedrag vast te stellen vanwege de aanwezigheid van (te veel) niet op geld waardeerbare factoren.

Als er in een dergelijk geval een verschil van inzicht bestaat tussen partijen over de hoogte van de schadevergoeding, zal het niet eenvoudig zijn om partijen tot elkaar te brengen. Degenen die uit hun pand moeten, willen namelijk behalve een vergoeding voor de door hen geleden schade ook aandacht voor het leed van de onteigening.

Complexe taxatie

Een extra complicatie kan zijn dat voor een ondernemer een (bedrijfs)pand niet alleen een hoop stenen is, maar ook en misschien zelfs vooral, als onderdeel van de onderneming één van de bedrijfsmiddelen is waarmee de winst uit onderneming gegenereerd moet worden.

De waarde van het pand bestaat dan mede uit de mogelijkheid om daarin in de toekomst inkomen te verwerven. Voor het bepalen van de waarde in het kader van de Onteigeningswet gaat het meer een bedrijfseconomisch kwestie dan om een taxatie van een onroerende zaak.

Tip 1. Een taxatie van de stenen is niet voldoende.Schakel zonodig een bedrijfseconoom of accountant in. Zij kunnen u aangeven hoe de economische kant moet worden gewaardeerd.

Tip 2. Houd er rekening mee dat emotionele schade niet te vatten is in een schadevergoeding.

Tip 3. Besteed tijdens het taxeren ook aandacht aan de emotionele aspecten. Uw cliënt zal zich daardoor beter begrepen voelen en eerder vrede hebben met een taxatiewaarde waarin hij de emotionele waarde niet helemaal terugziet.