Leegstaande woning: pas op met krakers!
Het komt steeds vaker voor dat een huizenverkoper langere tijd met zijn te verkopen woning blijft zitten. Het risico op krakers neemt dan natuurlijk ook toe. Wat speelt daarbij en wat kunt u daar als makelaar mee?
De heer Smeets, uw cliënt, is op zoek naar een nieuwe woning die aan zijn hoge eisen moet voldoen. Als u de woning gevonden heeft, is de koop snel rond. Smeets laat er geen gras over groeien: hij verhuist meteen en geeft u opdracht zijn oude woning te verkopen.
Pas een jaar later vindt u een koper. Kort voor de levering vraagt de koper of hij de woning nog even mag bekijken en dan blijkt dat de woning opeens gekraakt is! De krakers laten weten dat zij niet zullen vertrekken. De heer Smeets belt u woedend op: de leveringsdatum nadert en hij kan de woning niet leeg en ontruimd leveren. Hij wil dat u de politie inschakelt. Wat moet u doen en had u dit kunnen voorkomen?
Kraken alleen strafbaar binnen 1 jaar
Het kraken van een leegstaande woning is alleen strafbaar als dit gebeurt binnen een jaar nadat de woning leeg is komen te staan. De positie van krakers binnen het eerste jaar is onlangs zelfs nog iets gunstiger geworden.
De Hoge Raad (LJN: BJ1254) heeft eind 2009 namelijk bepaald dat zelfs wanneer de woning binnen een jaar gekraakt wordt, er geen basis is om tot strafrechtelijke ontruiming over te gaan. De krakers zijn dan dus wel strafbaar maar het Openbaar Ministerie mag het pand niet ontruimen. Meestal willen krakers strafrechtelijke vervolging voorkomen en wachten zij eerst een jaar.
Kort geding tot ontruiming
Om de krakers daadwerkelijk uit het pand te krijgen, is het noodzakelijk om over een ontruimingsvonnis te beschikken. Nu de heer Smeets de woning heeft verkocht en leeg en ontruimd moet opleveren, kan hij het beste een kort geding aanspannen tegen de krakers. Hij heeft immers een spoedeisend belang.
Let op. Aan een kort geding en de daaropvolgende ontruiming zijn de nodige kosten verbonden. Het is maar de vraag of hij deze kosten op de krakers kan verhalen.
Goede raad is duur
• Wijs uw cliënt op de risico’s als hij zijn woning tijdens het verkooptraject leeg wil laten staan. Zo voorkomt u in ieder geval het verwijt dat u uw cliënt hier niet op heeft gewezen.
• Raad uw cliënt aan de te koop staande woning niet helemaal te ontruimen en de woning regelmatig te bezoeken zodat deze een bewoonde indruk blijft maken. Adviseer hem eventueel lichtschakelaars met tijdklok te installeren.
• Laat uw cliënt altijd contact opnemen met de verzekeringsmaatschappij. Leegstand vormt namelijk vaak een belangrijke wijziging met betrekking tot het verzekeringsrisico.
• Attendeer uw cliënt op de mogelijkheid zijn woning te verhuren. Dit kan velig en zonder het risico dat de bewoner huurbescherming krijgt door het inschakelen van een antikraakorganisatie of door zelf een bruikleenovereenkomst te sluiten.
Let op. Bij gebruik van een bruikleenovereenkomst mag uw cliënt nooit opnemen dat er een vergoeding verschuldigd is voor het gebruik van het pand, want dan is er sprake van huur!
Van http://vastgoed.indicator.nl kunt u gratis een voorbeeld van een bruikleenovereenkomst downloaden (VG 14.12.04).
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.