VERKOOP - 28.05.2010

Het spookt hier …

Verborgen gebrek? Het moge duidelijk zijn dat als iemand een woning van enkele decennia oud koopt, dat hij daaraan dan niet de eisen kan stellen zoals bij een nieuw huis. Maar wat als bijvoorbeeld bij harde wind de dakspanten een krakend geluid maken of als het voegsel van de schoorsteen en de voorgevel loskomt? Gaat het dan om een verborgen gebrek? De koper heeft dit namelijk pas opgemerkt na de levering en het was niet zichtbaar bij de eerdere bezichtiging of inspectie.

Onderzoeksplicht koper. De koper kan de verkoper niet aansprakelijk stellen voor álle bij het betrekken van de woning geconstateerde gebreken. De koper heeft immers een onderzoeksplicht voordat hij besluit om de betreffende woning te kopen. In de notariële transportakte staat meestal dat de woning is gekocht in de staat waarin het pand zich bij de aankoop bevindt met al de zichtbare en onzichtbare gebreken. Ook hierbij geldt bij het later constateren van een gebrek als uitgangspunt dat de koper daarvoor zelf verantwoordelijk is.

Aansprakelijkheid verkoper. De verkoper is in het algemeen aansprakelijk bij een gebrek dat het normale gebruik van het huis door de koper onmogelijk maakt en bij een gebrek dat hem bekend was of had moeten zijn terwijl hij dit heeft verzwegen.

Krakende dak. Bij het krakende dak zal de verkoper zich op de ouderdom van het huis kunnen beroepen. Als hij dit (desgevraagd) bij de verkooponderhandelingen heeft meegedeeld, kan hem geen verwijt worden gemaakt. De zaak kan anders liggen als de door de koper ingeschakelde deskundige constateert dat de dakconstructie fout is en gevaar oplevert voor de bewoners.

Ouderdomsclausule. De verkoper van een wat ouder huis doet er dan ook goed aan om in de koopakte de clausule op te nemen dat hij geen aansprakelijkheid aanvaardt voor verborgen gebreken aan dit pand.

Let op. Ook al is de verkoper contractueel niet aansprakelijk, dan zal hij dat tóch kunnen zijn als hij bij de verkooponderhandelingen het gebrek bewust heeft verzwegen en dit gebrek het normale gebruik van de woning onmogelijk maakt.