BEDRIJFSHUUR - 22.03.2010

Exploitatie staken: kan uw huurder dat maken?

Verplicht gebruik?

De wet bevat geen verplichting voor de huurder om het gehuurde ook daadwerkelijk te gebruiken. Wel staat in de wet dat de huurder zich als ‘goed huurder’ moet gedragen. Er wordt wel gezegd dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt als hij de exploitatie van zijn bedrijf staakt. Dit standpunt is echter zeer omstreden.

Tip. Neem een exploitatieverplichting op in de huurovereenkomst. In de algemene bepalingen van het ROZ-model winkel- en kantoorruimten staat zo’n exploitatieverplichting.

Wat speelde er laatst?

Een gerenommeerd accountantskantoor huurt kantoorruimte in een kantoortoren in Apeldoorn voor 10 jaar. De kantoortoren ontwikkelt een zwakke marktpositie; er is veel leegstand. Het accountantskantoor besluit naar Zwolle te verkassen omdat zij van daar uit haar klanten beter kan bedienen. Het huurcontract heeft op dat moment nog een looptijd van ruim twee jaar.

De verhuurder is niet gelukkig met dit voornemen; de kantoortoren komt nu grotendeels leeg te staan en zij wijst de huurder op de contractuele exploitatieverplichting. Het accountantskantoor laat weten dat het gehuurde wel nog gebruikt zal worden door een onderhuurder.

De verhuurder stelt dat deze onderhuurder niet van plan is het gehuurde te exploiteren, omdat zij geen personeelsleden in dienst heeft en daarbij niet dezelfde uitstraling heeft als het accountantskantoor.

Hierna volgen diverse procedures waarbij aanvankelijk de verhuurder in het gelijk wordt gesteld en het accountantskantoor in beroep gaat.

Hof Arnhem stelt de verhuurder in het ongelijk. Volgens het Hof is onvoldoende komen vast te staan dat het accountantskantoor tekort zou schieten in haar exploitatieverplichting omdat zij een onderhuurder heeft voorgedragen. Daarnaast is onvoldoende gebleken dat de verhuurder door leegstand schade zou lijden. De marktpositie van het pand is immers al slecht.

Het accountantskantoor wil daarop de verhuisplannen uitvoeren en de verhuurder start opnieuw een kort geding omdat niet duidelijk is dat er een onderhuurder is die het gehuurde daadwerkelijk gaat gebruiken. Deze rechter stelt vast dat het accountantskantoor geen vervanger heeft gevonden en dat zij haar exploitatieverplichting niet nakomt als zij vertrekt. Verder stelt de rechter vast dat het voorgenomen vertrek tot nadeel voor de verhuurder zal lijden; zij wordt geconfronteerd met meer leegstand en het is veel lastiger een lege unit opnieuw te verhuren.

Hoe kunt u uw positie versterken?

Tip. Gebruikt u het ROZ-model en is de exploitatieverplichting erg belangrijk voor u? Neem deze verplichting dan ook nog als ‘bijzondere bepaling’ op en neem een boete op voor elke dag dat de huurder hiermee in strijd handelt.

Tip. Als de huurder een bepaalde uitstraling heeft, kunt u onderhuur beter verbieden. In de algemene bepalingen van het ROZ-model is dit al verboden.

Mocht u onderhuur niet willen verbieden, beperk dan zeker de contractuele bestemming (bijvoorbeeld ‘kantoorruimte ten behoeve van een accountantskantoor’), stel voorwaarden aan de onderhuurder en sluit uit dat hij het gehuurde op zijn beurt weer mag onderverhuren.