OVERDRACHTSBELASTING - 03.12.2009

Plussen of minnen

Heffingsgrondslag

Overdrachtsbelasting wordt in beginsel over de koopprijs berekend. Als de waarde van het object echter hoger is dan de koopprijs, wordt de belasting over die hogere waarde berekend.

Let op. De Belastingdienst is hier alert op. Er wordt regelmatig een naheffingsaanslag opgelegd, omdat de Belastingdienst vindt dat de waarde hoger is dat het bedrag waarover overdrachtsbelasting is afgedragen.

Waarde. Belangrijk is dus het begrip ‘waarde’ ofwel de ‘waarde in het economisch verkeer’. Dat is, kort gezegd, de prijs die bij verkoop van het object in de beste situatie door de hoogste bieder zou zijn betaald.

Beïnvloedende factoren. Er zijn diverse factoren die op de waarde invloed kunnen hebben. U kunt bijvoorbeeld denken aan de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Schone grond is uiteraard meer waard dan vervuilde grond.

Bebouwing mogelijk?

Een andere omstandigheid die in dit verband van belang is, is de bebouwingsmogelijkheid van een perceel grond. Dat het daarbij twee kanten uit kan gaan, bewijzen de volgende rechterlijke uitspraken.

Casus 1. X koopt een perceel agrarische grond met de bedoeling daarop een huis te bouwen. Over de koopprijs betaalt hij overdrachtsbelasting. De Belastingdienst is echter van mening dat de waarde hoger is, omdat de grond als bouwgrond kan worden aangemerkt en legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op.

De zaak wordt voorgelegd aan de rechter (LJN: BH6282). De rechter gaat na wat de waarde in het economisch verkeer is. Hij overweegt daarbij dat voor de waardering niet de planologische bestemming primair doorslaggevend is. Ook het feit dat de gemeente en de provincie positief tegenover bebouwing staan en de stand van voorbereiding en uitvoering van de bouwplannen zijn van belang. De rechter oordeelt dat vrijwel zeker is dat de kavel bebouwd mag worden en vindt op grond daarvan dat de waarde van het perceel beduidend hoger is dan de betaalde koopprijs. Er is dus overdrachtsbelasting verschuldigd over die hogere waarde.

Casus 2. Y kocht van zijn schoonouders een perceel weiland voor een prijs van € 5,- per vierkante meter. Ook hier vindt de inspecteur dat er sprake is van bouwgrond en dat er te weinig overdrachtsbelasting is betaald. Opnieuw dus een discussie over de waarde in het economisch verkeer.

Let op. Familietransacties worden door de fiscus altijd met argusogen bekeken, omdat dan vaak met een te lage prijs wordt gewerkt.

Ook deze zaak wordt voorgelegd aan de rechter (LJN: BJ6486). Die zegt dat voor de waarde niet alleen gekeken moet worden naar de agragrische bestemming op het moment van de overdracht, maar ook naar andere factoren. Zo had de koper duidelijke plannen om de kavel te bebouwen en stond ook de gemeente daar positief tegenover. Aan de andere kant was nog niet geheel zeker dat de grond bebouwd mocht worden. Waardering als bouwgrond is dan ook niet reëel.

Al met al komt de rechtbank tot de verrassende conclusie dat de waarde van de grond (in fiscale zin) nihil is omdat de kosten van bouwrijp maken hoger waren dan de waarde van de grond.

Let op. Er moet in dat geval dan wel overdrachtsbelasting over de koopprijs wordt betaald.