Snel stijgende grondprijzen en de fiscus

Handel in onroerend goed belast? ‘Rijk worden gaat’, zoals men zegt, ‘niet met werken, maar met handelen’. Het antwoord op de vraag of de fiscus ook een graantje mag meepikken van de winst van de handel in onroerend goed is afhankelijk van welke fiscale status u heeft; lees verder!

Ondernemer. Bent u ondernemer (dit geldt ook voor BV’s), dan is de onroerendgoedwinst belast. Tip. Wel kan puur voor bos- of landbouwgrond de bos- resp. de landbouwvrijstelling spelen. Met de herinvesteringsreserve (HIR) kunt u belastingheffing tot later uitstellen (maar niet afstellen!).

Particulier in box 3? Bent u particulier (handelt u als niet-ondernemer), dan ligt dit anders. Onroerendgoedhandelswinst wordt bij u niet belast. U heeft slechts te maken met box 3, de vermogensrendementsheffing, met het bijbehorende belastingtarief van per saldo 1,2%.

Fiscale verhuizing naar box 1?

Als particuliere onroerendgoedhandelaar moet u echter wel bedacht te zijn op de fiscale valkuil van ‘belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden’. Is daarvan sprake, dan verhuist de met het onroerend goed behaalde winst naar box 1, om daar tegen maximaal 52% inkomstenbelasting te worden belast. Wanneer vindt zo’n ingrijpende fiscale verhuizing nu plaats? Dit hangt af van de feiten en omstandigheden van het geval.

Let op. Wie te maken krijgt met een ‘fiscale verhuizing’ wordt wel belast als ware hij ondernemer, maar hij is geen ondernemer. Dat betekent ook dat geen recht bestaat op fiscale faciliteiten, ook niet op de HIR of de landbouwvrijstelling.

Wanneer speelt dit? Een fiscale verhuizing is aan de orde als er sprake is van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’. Wanneer is dat het geval? De wet geeft drie voorbeelden.

1. Bij uitponden van onroerend goed, 2. bij het zelf verrichten van groot onderhoud en 3. bij gebruikmaking van bijzondere kennis. Denkt u aan voorkennis of aan kennis die iemand heeft als ondernemer (makelaar, rentmeester).

Voorzienbaar? Ook als bij een onroerendezaaktransactie sprake was van voorzienbaar voordeel is dit voordeel in box 1 belast. Hiervan kan verder sprake zijn als een onroerende zaak wordt aangekocht voor een overduidelijk te lage prijs of als sprake is van een informatievoorsprong.

Fiscus kreeg ongelijk in Arnhem

Snel stijgende grondprijzen. Een koper kocht begin april 2001 een perceel grond. In het betreffende gebied stegen de grondprijzen snel, doordat er sprake was van een bestemmingswijziging. Al na anderhalve maand verkocht de koper de eerder gekochte grond met stevige winst door. Belast, zo stelde de inspecteur! Hij was namelijk van mening dat de koper op de hoogte was van de bestemmingswijziging en dus een informatievoorsprong had op de oorspronkelijke verkoper.

Fiscus kreeg ongelijk. Maar de fiscus kreeg zowel van de Rechtbank als van Hof Arnhem (nr. 06/00184) ongelijk. De winst was tijdens de eerste koop niet voorzienbaar voor de koper. Hij was toen nog niet benaderd door de latere koper. Ook vond de rechter niet dat de koper de grond voor een te lage prijs had gekocht. Het enkele feit dat in het gebied de grondprijzen snel stegen, betekende nog niet dat de winst belast was. Ook vond hij dat de fiscus niet bewezen had dat de koper bijzondere kennis of ervaring op het gebied van onroerend goed had. Het enkele feit dat al vaker in onroerend goed was gehandeld, was onvoldoende reden om van bijzondere kennis te kunnen spreken. De hele verkoopwinst bleef onbelast!