WONINGHUUR - 13.05.2008

Overlast door verbouwing bij de buren

Praktijkvoorbeeld

Stel, u verhuurt een bovenwoning met een aparte ingang. De bovenwoning ligt boven een groot kantoorpand dat op dit moment door de eigenaar rigoureus wordt verbouwd.

Overlast en kou. De huurder van de bovenwoning beklaagt zich bij u over de grote overlast van stof, geluid en sloopmateriaal als gevolg van de renovatie van het kantoorpand op de begane grond. Omdat het te verbouwen pand nagenoeg geheel openligt, heeft de huurder ook last van kou, hetgeen aanzienlijk hogere stookkosten met zich meebrengt.

Compensatie/huurverlaging. De huurder wil een compensatie voor al het ongemak. In ieder geval wil hij een tegemoetkoming in de vorm van een huurverlaging.

Hoe moet u daar als verhuurder mee omgaan? Bent u verplicht aan uw huurder een tegemoetkoming te betalen? En zo ja, kunt u die tegemoetkoming dan op uw beurt verhalen op de eigenaar van het kantoorpand op de begane grond?

Rustig woongenot verschaffen

Gebrek. Als verhuurder van woonruimte bent u verplicht om uw huurder het rustig woongenot te verschaffen. Op het moment dat het woongenot van de huurder wordt aangetast en dit niet aan de huurder zelf te verwijten valt, is er volgens de wet sprake van een gebrek.

Huurverlaging. In dat geval kan de huurder onder andere tijdelijke huurverlaging vorderen. Let op. De huurder mag overigens niet zelf overgaan tot het inhouden van een gedeelte van de huur.

Naar de rechter. Het inhouden van de huur mag alleen na een gerechtelijke uitspraak. Het is dan de rechter die bepaalt met hoeveel de huur mag worden verlaagd en over welke periode.

Schadevergoeding. Stel nu dat uw huurder kan aantonen dat hij extra stookkosten heeft gemaakt en dat hij nog meer schade heeft geleden door de werkzaamheden aan het onderliggende kantoorpand. Bent u daar dan als verhuurder ook verantwoordelijk c.q. aansprakelijk voor?

Schadeplichtig. In uw verhouding tot de huurder bent u in beginsel verplicht om die schade te vergoeden. Ook dit wordt namelijk als schade als gevolg van een gebrek gezien.

Dat betekent dus ook dat u in principe, voor zover de verhoging van de stookkosten daadwerkelijk te wijten is aan de werkzaamheden aan het kantoorpand, die stookkosten aan de huurder zult moeten vergoeden, uiteraard wel in alle redelijkheid.

Hetzelfde geldt voor eventuele overige schade die de huurder door de verbouwingswerkzaamheden aan het kantoorpand heeft geleden.

Schade op buren verhalen

Op het moment dat omwonenden, in dit geval dus uw huurder, in ernstige mate overlast ondervinden als gevolg van de verbouwingswerkzaamheden, is de eigenaar van het kantoorpand schadeplichtig. Het moet dan wel gaan om extreme hinder die zelfs als onrechtmatig zou kunnen worden aangemerkt.

Tip. In dat geval kunt u dus als verhuurder de schade die u als gevolg van de verbouwing c.q. renovatiewerkzaamheden aan uw huurder moet vergoeden, weer verhalen op de eigenaar van het kantoorpand op de begane grond.