UW RAADSMAN - 23.05.2008

Eén plus één is twee?

Samenloop. Als aan u een onroerende zaak wordt geschonken, bent u in principe schenkingsrecht én overdrachtsbelasting verschuldigd. Gelukkig zijn er in de wet bepalingen opgenomen die ervoor zorgen dat een samenloop tussen schenkingsrecht en overdrachtsbelasting wordt voorkomen.

Vrijgesteld van overdrachtsbelasting

Als aan u een onroerende zaak wordt geschonken, is de verkrijging vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting. U betaalt ‘slechts’ schenkingsrecht over de waarde van de verkregen woning.

Het kan dan echter gebeuren dat u minder schenkingsrecht moet betalen dan u aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn als er geen vrijstelling zou zijn. Let op. Het schenkingsrecht is daarom ten minste gelijk aan de overdrachtsbelasting die u zonder vrijstelling hiervan had moeten betalen.

Schenking onder een bepaalde last. Aan u kan een onroerende zaak worden geschonken onder de last om een bepaald bedrag uit te keren aan een derde (bijvoorbeeld aan uw broer of zus); of onder de last de op de onroerende zaak rustende financiering over te nemen.

Let op. De waarde van de schenking is dan lager dan de waarde van de onroerende zaak. Over het verschil tussen deze twee waarden moet dan wel overdrachtsbelasting worden betaald.

Verrekening van overdrachtsbelasting

U moet er ook op letten dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting alleen geldt als de schenking echt uit onroerende zaken bestaat.

Het kwijtschelden van een koopsom, het voor een te laag bedrag verkopen van een onroerende zaak (waardoor sprake is van een schenking) of het schenken van aandelen in een BV waarvan de bezittingen grotendeels uit onroerende zaken bestaan, is dan ook niet vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

De dubbele heffing die hierdoor ontstaat, wordt voorkomen door een wettelijke bepaling die ervoor zorgt dat de betaalde overdrachtsbelasting in mindering kan komen op het te betalen schenkingsrecht. De in mindering te brengen overdrachtsbelasting mag berekend worden op basis van ten hoogste de waarde van de schenking.

Deze bepaling kan worden toegepast bij elke bevoordeling uit vrijgevigheid die voortvloeit uit een overeenkomst inzake onroerende zaken. Het is belangrijk om dit verband vast te leggen.

Tip. Wanneer u van plan bent om de koopsom van een onroerende zaak (in fasen) kwijt te schelden: neem dit voornemen dan in de koopovereenkomst en/of de leveringsakte op. Daarmee voorkomt u een latere discussie over de samenhang tussen de verkoop en de kwijtschelding.

Nog een aandachtspunt. Voor de verrekening van de overdrachtsbelasting is wel vereist dat het schenkingsrecht en de overdrachtsbelasting zijn verschuldigd door één en dezelfde persoon en dat de gift en de onroerende zaak afkomstig zijn van één en dezelfde persoon.

Het is dus niet mogelijk om overdrachtsbelasting te besparen door een onroerende zaak te kopen van iemand, deze rechtstreeks te laten leveren aan uw kind en vervolgens de schuld van uw kind aan u kwijt te schelden. Deze constructie is immers gelijk te stellen met het schenken van een geldbedrag aan uw kind, waarmee uw kind van een derde een onroerende zaak koopt. Resultaat: schenkingsrecht én overdrachtsbelasting.