UW RAADSMAN - 28.09.2007

Sleutelverklaring: het blijft oppassen!

De normale gang van zaken bij de verkoop van een woning is dat de koper na het tekenen van de notariële akte de sleutels ontvangt. De koper zal er soms behoefte aan hebben om het pand reeds vóór de overdracht te mogen gebruiken. Dit gebruik kan variëren van bijvoorbeeld het verrichten van eenvoudige kluswerkzaamheden tot het volledig bewonen van het pand.

Sleutelverklaring. In zo’n situatie wordt vaak een sleutelverklaring getekend. Daaronder wordt verstaan een door de verkoper en koper ondertekende verklaring, waarin zij afspreken dat de sleutels door de verkoper vóór de notariële overdracht alvast aan de koper ter beschikking worden gesteld.

Aandachtspunten

Er zijn een aantal zaken waar u bij het opstellen van een sleutelverklaring goed op moet letten.

• Wie is aansprakelijk voor eventuele schade die optreedt in de periode tussen sleuteloverdracht en de notariële overdracht?

• Wie betaalt de energiekosten en zakelijke lasten, zoals de OZB?

• Wie moet de opstalverzekering afsluiten: de verkoper of de koper? Hoe staat de verzekeringsmaatschappij daar tegenover?

• Vindt de hypotheekbank van de verkoper het goed dat het onderpand niet langer door haar cliënt, maar door een ‘vreemde’ wordt bewoond?

Gevaren op fiscaal terrein

Overdrachtsbelasting. Het risico bestaat dat een sleutelverklaring door de Belastingdienst als een economische eigendomsoverdracht wordt bestempeld. De koper moet dan meteen overdrachtsbelasting betalen. Er kan dan niet gewacht worden op de notariële akte. Let op. De verkoper is voor die overdrachtsbelasting naast de koper ook nog eens hoofdelijk aansprakelijk!

Tegen vergoeding? Als de koper voor het eerder in gebruik mogen nemen aan de verkoper een bepaalde vergoeding moet betalen, is de kans groot dat er sprake is van een huurovereenkomst, waardoor de woning en de hypotheekschuld bij de verkoper van box 1 naar box 3 verhuizen.

Huur(bescherming)?

Stel dat de koper het pand vóór de overdracht alvast mag bewonen en daarvoor aan de verkoper een vergoeding verschuldigd is. Tien tegen één is er dan sprake van huur. Kan de koper zich in dat geval met succes op huurbescherming beroepen als de overdracht niet doorgaat en de verkoper ontruiming van de woning eist?

Wat zegt de rechter? Hierover is vrij recentelijk twee keer geprocedeerd (Rechtbank Zutphen, LJN: BB0505, Rechtbank Utrecht, LJN: AW7393). In beide gevallen werd door de rechter geoordeeld dat het ging om gebruik van woonruimte (op grond van een huurovereenkomst) dat ‘naar zijn aard slechts van korte duur is’. De huurder kan in dat geval géén beroep op huurbescherming doen. Verplichte ontruiming ligt dan voor de hand.

Let op. De verkoper kwam hier dus goed weg, maar zonder risico is het bepaald niet.

Let op. Een sleutelverklaring mag dan een vrij alledaags verschijnsel lijken, voor de verkoper zitten er de nodige gevaren aan. Wacht liever met het afgeven van de sleutels totdat de overdracht heeft plaatsgevonden. Als het opmaken van een sleutelverklaring toch moet plaatsvinden, moet dat zeer zorgvuldig gebeuren.