VERKOOP - 28.09.2007

Opdracht of volmacht, that’s the question

Volop vragen. Deze situatie roept natuurlijk een aantal vragen op. Is bijv. een koopovereenkomst tot stand gekomen waaraan uw cliënt is gebonden? En wat als er geen overeenkomst is?

Een praktijkvoorbeeld

Een makelaar krijgt opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van een woning. Dan meldt zich een serieuze koper die een bod doet. Na overleg met zijn cliënt doet hij een tegenbod. Zo wordt er over en weer geboden totdat de koper een bod doet waarvan de makelaar van zijn cliënt heeft begrepen dat dit voor hem acceptabel is. De makelaar laat de koper weten dat het bod wordt geaccepteerd en feliciteert hem met zijn aankoop. Vervolgens blijkt echter dat zijn cliënt helemaal niet bereid is de woning tegen deze prijs te verkopen.

Volgens de boekjes

Een overeenkomst komt tot stand doordat één partij een aanbod doet en de andere partij dit aanbod aanvaardt. Partijen kunnen een derde, bijvoorbeeld een makelaar, de bevoegdheid geven namens hen een overeenkomst aan te gaan. Dit wordt volmachtverlening genoemd.

Volmacht. Stel dat u, nog steeds in dit voorbeeld, een volmacht van de verkoper heeft gekregen om namens hem de woning te verkopen. In dat geval zou de verkoper aan de door u gesloten overeenkomst gebonden zijn. Als u met een volmacht een woning heeft verkocht, maar voor minder dan dat met de verkoper is afgesproken, dan is geen overeenkomst tot stand gekomen. Wel kan de koper u aansprakelijk stellen voor zijn schade.

Let op. De verkoper kan niet meer onder de koopovereenkomst uit als hij bij de koper de indruk heeft gewekt dat u als makelaar bevoegd was tot het aanvaarden van het bod.

Overeenkomst van opdracht. In veruit de meeste gevallen verleent een verkoper de makelaar geen volmacht om namens hem overeenkomsten aan te gaan. Tussen makelaar en cliënt bestaat meestal alleen een overeenkomst van opdracht tot bemiddeling. De makelaar is dan dus niet bevoegd tot het sluiten van een koopovereenkomst. Alleen als door zijn cliënt de schijn wordt gewekt dat de makelaar wel bevoegd was tot het sluiten van de koop, wordt de koper beschermd.

Smoesjes

Kopers beweren wel eens dat de functie van makelaar met zich meebrengt dat er een schijn van volmachtverlening is. Rechters trappen hier niet in. De ‘normale’ situatie is immers dat de makelaar niet bevoegd is koopovereenkomsten te sluiten. Voor ons voorbeeld betekent dit dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Onlangs probeerde een koper de schade die hij hierdoor leed op de makelaar te verhalen (LJN: BA7844). Het Hof Leeuwarden stelde hierbij voorop dat de koper er niet van uit had mogen gaan dat de makelaar bevoegd was een koopovereenkomst aan te gaan. Nu verder niets werd aangedragen waardoor de makelaar de schijn van volmachtverlening gewekt kon hebben, werd de vordering afgewezen.

Voorkomen is beter dan genezen. Waak ervoor de schijn te wekken dat u in naam van uw cliënt een overeenkomst mag sluiten. Tip. Doe de koper geen mededelingen waardoor hij de indruk kan krijgen dat u de koop namens uw cliënt mag sluiten. Maak duidelijk dat alleen uw cliënt een overeenkomst kan sluiten!