WOZ - 14.09.2007

Nattevingerwerk?

Woningen. De waarderingsmethode voor de WOZ bij woningen is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer.

Niet-woningen. Bij niet-woningen echter (met uitzondering van monumenten) dienen bij de WOZ-waardering de waarde in het economische verkeer en de zogenaamde ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ als uitgangspunt. De hoogste van die twee wordt vervolgens gebruikt bij de vaststelling van de OZB.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

In de praktijk komt het erop neer dat de gecorrigeerde vervangingswaarde voornamelijk wordt gebruikt bij bijzondere bedrijfsmatige objecten. Maar hoe komt de gecorrigeerde vervangingswaarde eigenlijk tot stand?

Technische afschrijving. In eerste instantie wordt de huidige vervangingswaarde van het object berekend. Op basis van de verwachte levensduur en restwaarde wordt daarbij een jaarlijks afschrijvingspercentage vastgesteld (technische afschrijving), dat wordt vermenigvuldigd met de leeftijd van het object.

Voorbeeld. De levensduur van een pand wordt geschat op 40 jaar en zal naar inschatting dan nog een restwaarde (RW) hebben van 20%. In dit voorbeeld schrijven we dus per jaar 2% af (100% - RW 20% = 80% / 40 jaar = 2% per jaar).

Functionele afschrijving. Bovendien moet bepaald worden in hoeverre het object ook functioneel moet worden afgeschreven. De functionele afschrijving kan bestaan uit een afwaardering wegens verandering van de bouwwijze, excessieve gebruikskosten, economische veroudering en/of ondoelmatigheid.

Grond. Verder is nog van belang dat op grond niet wordt afgeschreven. Bij de waardebepaling van de grond wordt uitgegaan van de uitgifteprijs zoals die door de gemeente wordt gehanteerd.

Rekenvoorbeeld

We gaan uit van een fabriek met bouwjaar 1985. De levensduur is 35 jaar en de restwaarde 25%. De bebouwde oppervlakte bedraagt 550 m2 en de grootte van de kavel is 1.000 m2.

De huidige nieuwbouwprijs van de opstallen bedraagt € 1.000,- p/m2. De huidige grondprijs is € 300,- p/m2. De afwaardering wegens ondoelmatigheid wordt geschat op 10%.

WOZ-waarde controleren

Bij het controleren van een aanslag OZB bij een bedrijfsmatig object, kunt u bovenstaande methode naast het berekenen van de waarde in het economische verkeer toepassen en vergelijken met de waardering die de gemeente voor de WOZ heeft gemaakt.

Indexering. De meeste gemeenten passen meestal een index toe bij de nieuwe waardevaststelling bij de OZB.

Het is daarom raadzaam de uitgangspunten een keer goed na te rekenen. Mogelijk dat u daarmee voor uw cliënt veel geld kunt besparen.