Korte huurder ook beschermd?
In afwachting van verkoop en als bescherming tegen krakers, besluit uw cliënt zijn woning voor korte tijd te verhuren. Maar kan de huurder zich beroepen op huurbescherming als hij weet dat hij deze slechts voor korte tijd huurt?
Hoofdregel. Bij een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is, zijn de huurbeschermende bepalingen niet van toepassing. Toch komt het in de praktijk voor dat een huurder zich beroept op de beschermende bepalingen. Wat doet u als verhuurder om problemen te voorkomen?
Huren beter dan kraken?
Praktische oplossing. Pietersen is eigenaar van een woning die vanaf medio 2005 leegstaat. Nadat de woning kort door een derde is gehuurd, staat de woning sinds begin 2006 weer leeg.
Een jaar later dreigen enkele krakers de woning te kraken. Omdat Pietersen ervan overtuigd is de woning snel te kunnen verkopen, zoekt hij een tijdelijke huurder voor de woning. Deze huurder moet de woning dan wel ontruimen als de woning verkocht is.
Dat is snel. Pietersen vindt al snel een huurder die de woning voor korte tijd wil huren. In de overeenkomst tussen Pietersen en de huurder wordt vastgelegd dat dit bedoeld is om kraken te voorkomen. Verder staat in de overeenkomst dat Pietersen de woning in de verkoop heeft en dat verkoop en levering op korte termijn worden verwacht. De huurder gaat dan ook uitdrukkelijk akkoord met bezichtigingen door potentiële kopers.
Huurbescherming?
U raadt het al. Korte tijd later vindt Pietersen inderdaad een koper en met deze koper komt hij overeen dat de woning op 1 mei 2007 (leeg) geleverd zal worden. Pietersen stelt de huurder hier tijdig van in kennis en verzoekt hem om uiterlijk 30 april de woning te ontruimen. De huurder beroept zich nu op huurbescherming en geeft aan niet te willen vertrekken uit de woning. Pietersen zit met een groot probleem. Immers, als hij de woning niet op tijd leeg en ontruimd kan leveren, verbeurt hij een contractuele boete van maar liefst € 80.000,-. Daar had hij niet op gerekend.
Kort geding. Pietersen gaat naar zijn advocaat en laat deze een kort geding starten om ervoor te zorgen dat deze op 30 april 2007 alsnog de woning moet ontruimen (LJN: BA4105). Dit is zijn enige mogelijkheid om nog aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te kunnen voldoen.
Het oordeel van de rechter
De rechter geeft Pietersen gelijk. De rechter verwijt de huurder dat hij zijn standpunt ingrijpend gewijzigd heeft. Immers, hij heeft volledig ingestemd met de voorwaarden van Pietersen voor de tijdelijke verhuur. Ook heeft hij Pietersen in de waan gelaten dat hij veilig een koopovereenkomst kon sluiten onder normale voorwaarden met een gebruikelijk boetebeding. Het is dan onaanvaardbaar om vervolgens een beroep te doen op huurbescherming. Pietersen heeft al in februari 2007 gemeld dat hij de woning verkocht had, dit was volgens de rechter ruimschoots op tijd.
Wat heeft u daaraan?
Tip. Leg bij tijdelijke verhuur altijd duidelijk in de huurovereenkomst met de huurder vast waarom en onder welke voorwaarden de woning tijdelijk wordt verhuurd.
Tip. Stel de huurder altijd in een zo vroeg mogelijk stadium op de hoogte van de verkoop en de leveringsdatum zodat deze tijdig andere woonruimte kan gaan zoeken. Een beroep op huurbescherming gaat dan vaak niet meer op.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.