WOZ - 28.09.2007

Er leiden vele wegen naar de WOZ-waarde

Veel gemeenten denken dat zij de waarde in het economische verkeer alleen mogen bepalen aan de hand van de voorgeschreven waarderingsmethodes. Dit heeft bijv. tot gevolg dat bij zeer specifiek vastgoed, waarvan onvoldoende marktgegevens voorhanden zijn, de WOZ-waarde toch wordt bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode.

Waarderingsmethodes

Waarde in het economische verkeer. In de Wet WOZ is geregeld dat de WOZ-waarde van onroerende zaken bepaald moet worden op de waarde in het economische verkeer. Dit is de waarde die aan de onroerende zaak kan worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Gecorrigeerde vervangingswaarde. Uitzondering is dat de vervangingswaarde (gecorrigeerd) geldt, indien deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

Vergelijkingsmethode. Volgens de Uitvoeringsregel is de vergelijkingsmethode één van de hulpmiddelen om tot de waarde in het economische verkeer te komen. Markinformatie van verkoop- of huurcijfers van vergelijkbare objecten vormen hierbij de basis. Blijkbaar zien veel gemeenten deze methode als enige hulpmiddel met allerlei vreemde gevolgen.

Zo werd eens de WOZ-waarde van een hotel onderbouwd met huurcijfers van kantoren, de WOZ-waarde van een studentencomplex gerelateerd aan verkochte twee-onder-eenkapwoningen en vond een gemeente een groot distributiecentrum voldoende vergelijkbaar met een (veel) kleinere opslagloods.

Wat zegt de rechter?

Hof Arnhem heeft echter onlangs geoordeeld (LJN: BA5914) dat de vergelijkingsmethode niet dwingend is voorgeschreven. Het is een goed hulpmiddel om de waarde in het economische verkeer te bepalen. Maar die waarde kan dus ook op andere manieren worden bepaald.

Deze uitspraak is van belang voor bijvoorbeeld de waardering van bungalowparken, wellnesscentra, bioscopen, conferentiecentra, etc. Veel gemeenten trachten de WOZ-waarde van dergelijke objecten toch te bepalen op basis van de vergelijkingsmethode. Volgens gemeenten is het blijkbaar mogelijk om voor dergelijke objecten een huurwaarde en kapitalisatiefactor uit ‘de markt’ te destilleren.

Discounted-cash-flowmethode. Veel beter is het echter als gemeenten voor deze objecten de waarde in het economische verkeer bepalen met behulp van de Discounted-cash-flowmethode. Hierbij worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum.

Het voordeel van deze methode is dat een zuiver beeld wordt verkregen van de bedrijfswaarde, aangezien deze berekening is gebaseerd op toekomstige kasstromen. Bovendien kan bij deze methode rekening worden gehouden met verwachte externe ontwikkelingen en noodzakelijke, toekomstige investeringen. Gemeenten zijn vaak nog huiverig voor het gebruik van de Discounted-cash-flowmethode. Onbekend maakt onbemind. Een goede reden is hier echter niet meer voor.

Let op. Dit betekent dat eigenaren van zeer specifiek vastgoed, waarvan geen marktgegevens voorhanden zijn, kritisch moeten kijken naar de WOZ-waardering. Vraag daarom altijd het taxatieverslag op.