Alles op tijd … of toch niet?
Als vastgoedmakelaar in een kleinschalig bouw- of verbouwproject wilt u natuurlijk dat de aannemer die voor u aan de slag gaat, absoluut op tijd klaar is met de realisatie van het project. Hoe pakt u dat aan?
Duidelijke deadline. Stel een schriftelijke aannemingsovereenkomst met de aannemer op, waarin u het risico van te late oplevering zo minimaal mogelijk maakt. Welke puntjes moet u nu op de ‘i’ zetten om bijvoorbeeld uw appartementencomplex tijdig opgeleverd te krijgen, zodat u de appartementen vervolgens weer tijdig kunt overdragen aan de kopers?
Werkbare werkdagen
Uitvoeringstermijn. Allereerst moet in de aannemingsovereenkomst een uitvoeringstermijn worden opgenomen. Het meest gangbare is dat de aannemer rekent in werkbare dagen en als startdatum een weeknummer neemt, bijvoorbeeld: ‘het werk zal aanvangen in week 33 en met de realisatie van het werk zullen 140 werkbare dagen gemoeid zijn’. Het begrip ‘werkbare werkdagen’ laat echter nogal wat ruimte voor discussie.
Tip. Dat kunt u voorkomen door in plaats van de termijn waarbinnen het werk af moet zijn, niet uit te drukken in werkbare werkdagen, maar in kalenderdagen. Beter nog kunt u een begin- en een einddatum vastleggen, bijvoorbeeld:
‘de aanvangsdatum van het werk is 14 september 2007. Het werk zal door aannemer aan opdrachtgever worden opgeleverd op 31 januari 2008.’
Vertraging
Daarmee bent u er echter nog niet. U zult ook het begrip ‘vertraging’ moeten formuleren. Het komt in de bouw namelijk vaak voor dat er tijdens de uitvoering van het werk soms niet doorgewerkt kan worden door de weersomstandigheden (verletdagen). De uiteindelijke datum van het opleveren van het werk is dan soms moeilijk te berekenen.
Verletdagen. Het is dus van belang het criterium voor een verletdag duidelijk in de overeenkomst vast te leggen.
Bepaal bijvoorbeeld ‘dat alleen de officiële weerverletdagen vastgesteld door het weerstation dat het dichtst bij de bouwlocatie is gevestigd, worden aanvaard om een verlenging van de uitvoeringstermijn te rechtvaardigen en dit alleen voor de werken uitgevoerd in de open lucht’.
Forfaitaire boete
Als de aannemer bijvoorbeeld door een eigen fout de uitvoeringstermijn overschrijdt, heeft u vanzelfsprekend recht op een schadevergoeding. U zult dan moeten aantonen dat u schade heeft geleden, bijvoorbeeld een lening die langer moet doorlopen, het verlies aan huurinkomsten, de hogere materiaalprijzen, de winstderving, etc. Het is uiteraard een hele klus om uw schade goed en overzichtelijk in kaart te brengen en bovendien nog te onderbouwen.
Tip. Bepaal daarom de schade wegens vertraging op een forfaitaire manier, namelijk door het vaststellen van een vast bedrag, ofwel een percentage van de aanneemsom, per dag van de vertraging. De aannemer heeft dan een goede financiële stok achter de deur om het werk op tijd op te leveren. En u heeft dan een zo’n klein mogelijk risico dat het project vertraging oploopt. En als het project toch vertraging oploopt, worden in ieder geval uw kosten gedekt.
Spreek dus een reële boete af die duidelijk dient als prikkel om het werk binnen de afgesproken termijn op te leveren. En spreek af dat naast de boete aanvullende schadevergoeding kan worden gevorderd voor het geval de uiteindelijke kosten c.q. schade de boete overtreffen.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.