VERKOOP - 16.03.2007

Verkoop uit een nalatenschap

Verkoop en levering. Wanneer een woning wordt verkocht die eigendom was van iemand die inmiddels is overleden, moet worden nagegaan wie bevoegd is tot verkoop. Alleen diegene kan immers rechtsgeldig overdragen. Het is dan ook van belang om hierover zo spoedig mogelijk duidelijkheid te hebben. Tip. Controleer altijd wie in het Kadaster als eigenaar te boek staat.

Algehele gemeenschap van goederen? Als de overledene in algehele gemeenschap van goederen was gehuwd, moet eerst worden vastgesteld of de woning wel of niet tot de helft van de langstlevende in de huwelijksgemeenschap behoort.

Woning in nalatenschap erflater

Stel nu dat de woning tot de nalatenschap van de erflater behoort. Is de weduwe in ons voorbeeld dan bevoegd het huis te verkopen? Dat hangt er helemaal van af. Van belang is of de overledene een testament had gemaakt.

Geen testament. Als de overledene zijn zaken niet bij testament had geregeld, is het zogenaamde ‘wettelijk erfrecht’ van toepassing. De wet wijst in dat geval de erfgenamen aan.

Sinds 2003 geldt de wettelijke verdeling als er een echtgenoot (of partner) en ten minste één kind als erfgenamen achterblijven. De langstlevende echtgenoot krijgt dan direct op het moment van overlijden alle goederen en schulden.

De eventueel aanwezige (minderjarige) kinderen krijgen een vordering op de langstlevende ter grootte van hun erfdeel.

In dat geval is de langstlevende echtgenoot bevoegd om het huis in zijn eentje te verkopen.

Wel een testament. Heeft de overledene wel een testament gemaakt, dan kan het plaatje er heel anders uitzien. Om dan te kunnen bepalen wie bevoegd is om het huis van de hand te doen, moet de inhoud van het testament bekend zijn. Daarin kunnen bijvoorbeeld juist de kinderen tot erfgenaam benoemd zijn en kan de langstlevende echtgenoot onterfd zijn. Of alle goederen kunnen zijn vermaakt aan een liefdadigheidsinstelling.

Let op. Na het overlijden van iemand kan bij het Centraal Testamentenregister te Den Haag worden opgevraagd of de overledene een testament had opgemaakt en, zo ja, bij welke notaris. Een testament is dus altijd te achterhalen.

Executeur

De overledene kan in zijn testament iemand hebben benoemd tot executeur. Aan die executeur kunnen ruime bevoegdheden worden toegekend. Als de executeur tevens tot afwikkelingsbewindvoerder is benoemd en de erflater hem daartoe bevoegd heeft verklaard, mag hij ook tot de nalatenschap behorende onroerende zaken verkopen.

Verklaring van erfrecht of executele

Hoe komt u nu aan de informatie die nodig is om te kunnen vaststellen wie tot verkoop bevoegd is? Vraag de cliënt of hij beschikt over een verklaring van erfrecht of executele. Dat is een notariële akte waarin keurig opgesomd staat wie de erfgenamen zijn, of er een testament was, wie de executeur is, etc. Alleen op die manier kunt u controleren of u de bevoegde verkoper(s) aan tafel heeft.

Let op. Een verklaring van erfrecht kan ook een volmacht aan een of meer erfgenamen bevatten.

Minderjarigen. Als minderjarigen (mede-)eigenaar zijn van de woning, bijvoorbeeld omdat de wettelijke verdeling niet geldt, dan is bij verkoop machtiging van de kantonrechter nodig.