INKOMSTENBELASTING - 05.10.2006

Winst op in privé gebouwde woning onbelast

Zelfbewoning of verkoop?

In beginsel is de winst die u maakt op de verkoop van uw eigen wo­­ning, tweede huis(je) of een verhuurde woning, on­­belast. Dat wordt anders wanneer u een woning niet voor zelfbewoning bouwt, maar voor de verkoop en het redelijkerwijs te verwachten is dat u daar­­aan zult verdienen. Ondernemers die hun huis (laten) bouwen en dat vlot verkopen, moeten opletten. ‘Voordeel beogen en voordeel verwachten’, daar draait het fiscaal om. Dan kan sprake zijn van belaste arbeidsinkomsten (= re­­sultaat uit overige werkzaamheden). Wat speelde hierover bij het Gerechtshof Amsterdam?

Bedrijf

A exploiteerde samen met zijn zoon in firmaverband een metselbedrijf (verder: de Vof). A, zijn echtgenote en zijn zoon wonen op hetzelfde adres. De zoon had zich ingeschreven voor een koopwoning, respectievelijk een bouwkavel. Op 9 oktober 1998 werd aan de zoon een perceel grond geleverd bestemd voor de nieuwbouw van een woning (verder: de woning). De aankoopsom werd gefinancierd door A.

De bouw vond plaats onder supervisie van A en zijn zoon. A en zijn zoon hadden een deel van de werkzaamheden zelf verricht. De rest van de werkzaamheden was uitbesteed aan een B.V.

A heeft voor de periode 15 maart 1999 tot 15 september 1999 voor de woning een ‘Construction all risks’ verzekering afgesloten. Tevens heeft A met ingang van 1 oktober 1999 voor de woning een woonhuisverzekering afgesloten.

Begin 2000 was de woning gereed. De totale kosten waren toen ƒ 308.805,-. Op 12 februari 2000 had de zoon aan een makelaar opdracht gegeven tot verkoop van de woning. Op 3 maart 2000 was de woning verkocht voor ƒ 675.000,-.

Standpunt inspecteur. De inspecteur stelde dat de verkoopwinst op de woning belast was.

Standpunt rechter

Wie kreeg gelijk? Volgens het gerechtshof lagen de door A en zijn zoon bij de bouw van het woonhuis ver­­richte werkzaamheden niet zozeer in het verleng­de van de door hen in de Vof gedreven on­­derneming, dat die werkzaamheden en de re­­sul­taten daarvan aan die onderneming moesten worden toegerekend.

A en zijn zoon hadden bij de bouw werkzaamheden verricht op het gebied van metselwerk, timmeren, schilderen en betonning. Alleen de eerstgenoemde activiteit werd ook door de Vof verricht.

Ander werk. De door A en zijn zoon verrichte werkzaamheden wijken derhalve in belangrijke mate af van de werkzaamheden van de Vof.

Voorts hadden vader en zoon aannemelijk gemaakt dat de woning in eerste instantie bestemd was als eigen woning van de zoon, en dat dus niet met het oog op de verkoop gebouwd was. De metselaars kregen gelijk: de winst was onbelast!

Commentaar

Belangrijk. Het blijkt dat het van groot fiscaal belang is om te benadrukken dat de bouw geschiedt voor zelfbewoning. U doet er fiscaal verstandig aan om het verband tussen het bouwen en het verkopen niet te benadrukken. Laat bij voorkeur enige jaren verstrijken voor u de woning verkoopt.

Voorts is het raadzaam om een goede boekhouding bij te houden van uw uitgaven, want deze zijn aftrekbaar als het toch fout gaat!