UW RAADSMAN - 24.04.2025

WOZ-beschikking binnen, hypotheekrente checken

De rol van NHG en risico-opslag

Zonder garantie betekent risico-opslag. Bij hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) rekenen banken vaak een risico-opslag. Deze opslag is bedoeld als compensatie voor het hogere risico dat de bank loopt als de verhouding tussen de schuld en de marktwaarde van de woning (loan-to-value (LTV)) relatief ongunstig is. Hoe hoger het percentage van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde, hoe hoger het risico voor de bank en dus hoe hoger de opslag op de rente.

Geen opslag bij NHG. Een hypotheek met NHG biedt de bank meer zekerheid, omdat de stichting achter NHG (Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen) garant staat voor de terugbetaling van de lening als de huiseigenaar de lasten niet meer kan dragen. Daardoor rekenen banken bij NHG-hypotheken doorgaans een lagere rente.

Voor meer informatie over hypotheekrente, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 4.

Wat als de woningwaarde stijgt?

Verhouding schuld en waarde verandert.  Als de waarde van de woning stijgt, bijv. doordat de markt stijgt of na een verbouwing, kan de LTV-verhouding veranderen als de schuld gelijk blijft en de waarde van het onderpand toeneemt. Dit verlaagt het risico voor de bank.

Rente kan lager. In theorie zou de rente dan omlaag moeten, omdat de risico-opslag minder relevant is bij een lagere LTV. Let op.  Banken zijn echter niet verplicht om deze verlaging automatisch door te voeren. Veel banken laten de hogere opslag ongemoeid, tenzij de huiseigenaar hier zelf actie op onderneemt.

Hoe gaan banken hiermee om?

Iedere bank is anders. Verschillende banken hebben verschillend beleid rond renteverlagingen. Sommige banken passen de rente automatisch aan als de LTV-waarde verandert. Andere banken doen dit alleen op verzoek van de klant of hanteren specifieke voorwaarden, zoals het aanleveren van een actuele WOZ-beschikking of een taxatierapport.

Ze weten het wel … Goed om te weten is dat banken beschikken over de meeste gegevens over de woningwaarde (via het Kadaster en marktinformatie), maar dat deze de verantwoordelijkheid voor het aanpassen van de rente meestal bij de klant leggen.

Nieuwe WOZ-beschikking

Goed moment om te checken. Elk jaar ontvangen huiseigenaren een nieuwe WOZ-beschikking van de gemeente. Dit is het moment om te controleren of de risico-opslag nog klopt.

• Check of er een lagere risicoklasse van toepassing is als de woningwaarde is gestegen.
• Is de verhouding schuld en waarde verandert, check dan of de risico-opslag is aangepast.
• Neem contact op met de hypotheekverstrekker als de risico-opslag niet is aangepast.
• Houd er rekening mee dat de meeste banken om een recente WOZ-beschikking vragen of een taxatierapport als bewijs van de nieuwe waarde. Tip.  Soms mag dit ook een goedkopere, geautomatiseerde, taxatie zijn. Informeer hiernaar.