BTW-ONDERNEMER - 10.04.2025

Wanneer verkoopt men voor de btw als particulier een bouwterrein?

Btw-ondernemer

Het begrip ondernemerschap voor de btw is ruim. Het is niet afhankelijk van de rechtsvorm of de vestigingsplaats van degene die leveringen of diensten verricht. Ook is het niet van belang of iemand winst beoogt of maakt. Ieder die een bedrijf of beroep zelfstandig uitoefent, is ondernemer voor de btw.

Wel of geen btw-ondernemerschap

Wanneer een verkoper acties onderneemt om verkoop van een bouwterrein mogelijk te maken, is er al snel sprake van btw-ondernemerschap. Zolang enkel het eigendomsrecht wordt uitgeoefend, alleen verkoop, is er geen sprake van btw-ondernemerschap. De grens tussen wel en geen btw-ondernemerschap is dun. Bij verkoop van een bouwterrein is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd als de verkoper geen btw-ondernemer is.

Casus 1

De verkoper heeft woningen laten slopen, nutsvoorzieningen aangelegd, archeologisch bodemonderzoek laten verrichten, de toegangsweg naar de kavels verhard, een molen overgedragen aan een molenstichting en de gemeente bereid gevonden bebouwing van de kavels toe te staan (ecli:nl:rbnho:2024:8999) . De verkoper heeft actief stappen gezet om bebouwing mogelijk te maken: er is sprake van ondernemerschap voor de btw .

Casus 2

De verkoper heeft een bureau ingeschakeld om de vereiste acties voor verkoop te ondernemen, stukken op te stellen om het bestemmingsplan te wijzigen en de verkoper heeft de gemeente actief benaderd om het bestemmingsplan te wijzigen (ecli:nl:rbnho:2024:2164) . De verkoper heeft actief stappen gezet om bebouwing mogelijk te maken: er is sprake van ondernemerschap voor de btw .

Casus 3

Dit betrof de verkoop van vastgoed dat na de beëindiging van het bedrijf nog een aantal jaren werd verhuurd aan een derde. De verkoop van dit vastgoed werd gezien als laatste handeling van de onderneming (ecli:nl:gharl:2024:6944) . Ook hier is sprake van ondernemerschap voor de btw bij verkoop .

Btw-ondernemer bij verkoop bouwterrein

Er zijn situaties waarin een particulier toch als btw-ondernemer kan worden aangemerkt bij de verkoop van een bouwterrein.

• Actieve betrokkenheid: als men als particulier actief stappen onderneemt om de waarde van het terrein te verhogen, zoals:

• het zelf benaderen van de gemeente voor bestemmingswijziging; of
• het slopen van bestaande bebouwing; of
• het laten uitvoeren van onderzoeken voor toekomstige bebouwing).

• Creëren van gunstige verkoopomstandigheden: wanneer men handelingen verricht die meer lijken op die van een marktdeelnemer dan van een particulier, zoals:

• het bouwrijp maken van het terrein;
• het gebruik van beproefde verkooptechnieken.

• Omvang en frequentie : hoewel niet doorslaggevend, kunnen het aantal en de omvang van de verkopen een rol spelen bij de beoordeling.

Incidentele levering bouwterreinen

Bij een incidentele levering van een of meer bouwterreinen, dient de vraag beantwoord te worden of men werkzaamheden heeft verricht die gebruikelijk zijn voor:

• een particulier die louter de percelen te koop zet; of
• een marktdeelnemer die de beste omstandigheden creëert, met het oog op de verkoop.

bz-advies

Per situatie dient beoordeeld te worden in welke categorie de werkzaamheden moeten worden ingedeeld. Indien zou worden geconcludeerd dat er onvoldoende sprake is van het handelen als zelfstandig btw-ondernemer, dan moet er nog een tweede toets worden gedaan. De aanvullende vraag is dan of de levering rechtstreeks in het verlengde ligt van de eerdere economische activiteit van de btw-ondernemer. In dat geval zou de levering kunnen worden gezien als een soort van laatste ondernemingshandeling, zodat deze alsnog met btw belast is.