Kantoorpand (10,4%) of woning (2% overdrachtsbelasting)?

Wat speelde er bij de rechter?

Aankoop historisch pand. Voor de forse koopprijs van € 30.706.667 heeft vastgoedondernemer Henk in de binnenstad een pand aangekocht met de status van rijksmonument. Het pand is oorspronkelijk gebouwd voor bewoning. Na meerdere renovaties wordt het pand thans gebruikt als kantoor. Bij de laatste renovatie is het pand grotendeels verbouwd naar de maatstaven van een woonhuis met een keuken en andere faciliteiten. Op iedere verdieping zijn natte groepen aangebracht, waardoor het op eenvoudige wijze mogelijk is om bad- en wasruimtes te realiseren. Ook heeft elke verdieping een eigen cv-installatie en intercomsysteem.

Tarief overdrachtsbelasting

Volgens Henk moet het pand als woonhuis worden beschouwd. Dat betekent dat hij over de koopprijs 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd, wat neerkomt op € 614.133. De inspecteur stelt dat er geen sprake is van de verkrijging van een woning. Dat betekent dat het reguliere tarief van (toen nog) 6% van toepassing is. Over de koopprijs moet daarom € 1.842.399 worden voldaan. Een verschil van € 1.228.266. Let op.  Het reguliere tarief voor de overdrachtsbelasting is per 2023 10,4%. Een verschil dus van 8,4%!

Registratie duidelijk? Henk is het daar niet mee eens. In het rijksmonumentenregister staat het pand geregistreerd als woning en woningbouwcomplex met functie woonhuis. Ook is het pand beoordeeld door een architectuurhistoricus van de gemeente. Hij stelt dat het pand ondanks het huidige gebruik als kantoorruimte nog steeds alle karakteristieken heeft van een woonhuis.

Alleen in geval van geringe aanpassingen. Het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting is alleen van toepassing op de verkrijging van een woning (art. 14 lid 2 WBRV) . Wat met een woning wordt bedoeld, zegt de wet niet. De rechter heeft al eerder bepaald dat het moet gaan om een bouwwerk dat naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Dat moet zo objectief mogelijk worden beoordeeld. Daarbij moet er aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor het gebouw oorspronkelijk is ontworpen. Is een woning verbouwd om geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, dan kan het alleen zijn aard van woning hebben behouden als er niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het bouwwerk weer voor bewoning geschikt te maken (ECLI:NL:HR:2017:295) .

Hoe oordeelt de rechter?

Het pand dat door Henk is aangekocht, moet worden beoordeeld op het moment van verkrijging. De meest recente renovatie is uitgevoerd met het oog op huisvesting van een kantoor. Hoewel de renovatie op speciale wijze is gerealiseerd, waardoor er minder aanpassingen nodig zijn dan bij andere kantoorgebouwen, kan er niet worden geconcludeerd dat er slechts geringe aanpassingen nodig zijn om het gebouw als woning aan te merken. Het feit dat het gebouw door de architectuurhistoricus van de gemeente als woning is gekwalificeerd, maakt dat niet anders. Dus geldt het reguliere (hoge) tarief (ECLI:NL:RBZWB:2022:6204) .