ONROERENDE ZAKEN - 06.01.2021

Woning verhuren ... kan dat met de hypotheek?

Instemming hypotheekverstrekker

Dat vindt de bank niet zo leuk. Wanneer uw klant een woning wil gaan verhuren, moet hij dit aan de hypotheekverstrekker melden en hier toestemming voor vragen. Let op. De meeste hypotheekverstrekkers geven hiervoor geen toestemming.

Waarom is dat een probleem? Hypotheekverstrekkers willen geen risico lopen. Als zij een verhuurd gedwongen object moeten verkopen, bijv. omdat de eigenaar zijn hypotheeklasten niet betaalt, brengt dit minder op. In Nederland zijn huurders immers goed beschermd. Zelfs een hypotheekverstrekker (vaak een bank) kan een huurder niet uit de woning zetten en zal dus met minder opbrengst (en mogelijk een restschuld van de eigenaar) genoegen moeten nemen.

Soms kan het wel. Heel af en toe gaat de hypotheekverstrekker wel akkoord, bijv. als de eigenaar door de overheid (defensie) tijdelijk wordt uitgezonden naar het buitenland.

Hoe dan financieren?

Verhuurhypotheek. Wanneer uw cliënt zijn huidige of toekomstige woning wil verhuren, zal er een zogenaamde ‘verhuurhypotheek’ moeten worden afgesloten.

Hoe werkt dit in de praktijk? Er zijn een aantal hypotheekverstrekkers in Nederland die een speciale verhuurhypotheek aanbieden, waarbij verhuur is toegestaan. Het kan gaan om de huidige woning die verhuurd gaat worden, maar ook om de aankoop van een nieuwe woning die van meet af aan bestemd is voor de verhuur.

Er zijn wel grenzen. De meeste hypotheekverstrekkers financieren maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat. Het meerdere moet dus aan eigen geld worden ingebracht. Een woning die in het economische verkeer een waarde heeft van € 300.000 kan in verhuurde staat zomaar op € 230.000 worden getaxeerd.

Niet kosteloos

Hogere rente. Vanwege het extra risico is de rente voor een verhuurhypotheek vaak een stuk hoger dan de normale hypotheekrente.

Niet aftrekbaar. De rente van een verhuurhypotheek is niet fiscaal aftrekbaar.

Vervroegd aflossen. Als het gaat om de ‘oude’ woning die verhuurd gaat worden, zal de bestaande hypotheek moeten worden afgelost wanneer de hypotheekverstrekker geen verhuur toestaat.

Boete. Omdat boetevrij aflossen alleen kan bij verkoop van de woning, zal er een vergoeding voor vervroegde aflossing moeten worden betaald aan de huidige hypotheekverstrekker. Hoe hoog deze boete is, hangt af van de hypotheekrente.

Overige kosten. Het kopen en verhuren van een woning lijkt financieel aantrekkelijk. Tip.  Adviseer uw cliënt alle bijkomende kosten goed in kaart te brengen. Denk hierbij aan:

• 8% overdrachtsbelasting;
• taxatiekosten (die vaak een stuk hoger liggen bij een taxatie voor een verhuurhypotheek);
• notariskosten;
• kosten voor het beheer van de woning;
• juridische kosten om een goed verhuurcontract op te laten stellen;
• onderhoudskosten, verzekeringspremies etc.