WOZ - 21.12.2017

Overlast buurman, lagere WOZ-waarde?

Overlast van de buren. Een woningeigenaar heeft een vrijstaande woning met een grote tuin. De buurman zorgde jaar in jaar uit voor overlast. Naast geluidsoverlast leidde een aantal bomen die dicht op de erfgrens stonden tot overhangende takken. Deze takken zorgden voor bladverlies en schaduw. Volgens de woningeigenaar was de overlast dusdanig dat potentiële kopers werden afgeschrikt om de woning te kopen. De eigenaar vond dat de WOZ-waarde daarom moest worden verlaagd van € 228.000,- naar € 125.000,-.

Wat zegt de rechter?

Potentiële koper afgeschrikt? Overlast en hinder van buren vinden in het algemeen plaats in de sfeer van persoonlijke relaties. Alleen bij overlast waardoor een potentiële koper wordt beïnvloed, zal de WOZ-waarde moeten worden aangepast. Anders gezegd: door de overlast zal een koper bereid zijn om minder te betalen voor het pand. Per geval moet dus worden vastgesteld of hiervan sprake is. Let op. Als woningeigenaar moet u daarom zo veel mogelijk voorbeelden aandragen op basis waarvan de gemeente een goede afweging kan maken.

Geen lagere WOZ-waarde. In deze zaak had de woningeigenaar dit onvoldoende gedaan, waardoor uiteindelijk ook de Hoge Raad, 24.11.2017 (HR:2017:2975) , vond dat er geen sprake was van een dusdanige (geluids)overlast waardoor de WOZ-waarde moest worden verlaagd.

Overhangende takken

Wat mag u als buurman doen? In het geval van overhangende takken geeft de rechter duidelijk aan welke bevoegdheden de woningeigenaar heeft.

1. Als u last heeft van overhangende takken en tuinafval, dan vraagt u uw buurman om de takken te snoeien.
2. Als de buurman niet mee wil werken, dan doet u er goed aan om hem per brief te informeren dat u de overhangende takken zelf zal snoeien als de buurman niet binnen een redelijke termijn de takken snoeit.
3. U mag na deze termijn dus zelf de takken snoeien.

Let op. Dit betekent concreet dat overhangende takken niet leiden tot een lagere WOZ-waarde. U mag deze immers zelf verwijderen.

Welk bewijs kunt u aanleveren?

Vrije bewijsleer. Er zijn verschillende vormen van overlast waar een potentiële koper rekening mee zal houden. Bent u van mening dat er sprake is van overlast? Zorg er dan voor dat de gemeente voldoende bewijs krijgt, zodat zij hier rekening mee kan houden bij de WOZ-waardering. De bewijsleer is vrij. Dit betekent dat u zelf mag bepalen welk bewijs u aanlevert aan de gemeente. Denk aan foto’s, video- of geluidsopnamen, een deskundigenrapport of getuigenverklaringen.

Download een modelbrief ‘Bezwaarschrift WOZ-beschikking gemeente’ van onze Download Zone: http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download (VG 22.01.06).

Vervolgens zal de gemeente beoordelen of er sprake is van overlast die van invloed is op de WOZ-waarde, met inachtneming van de geldende wet- en regelgeving en huidige rechtspraak.