IN DE KIJKER - 27.01.2016

Werking Vormerkung per 1 januari 2016 uitgebreid

Voorwaarde. De levering moet binnen zes maanden een feit zijn. Is dat niet het geval, dan biedt de inschrijving geen enkele bescherming.

Hoe wordt de koper beschermd?

Bij faillissement of beslag. De koper wordt door zijn inschrijving (de Vormerkung) beschermd, bijvoorbeeld als er beslag op de onroerende zaak wordt gelegd. Dit betekent dat er geen rekening hoeft te worden gehouden met deze beslaglegger. Ook een tussentijds faillissement van de verkoper staat levering van het object niet in de weg als de koper de koopovereenkomst heeft ingeschreven. Een curator moet in zo’n geval de onroerende zaak gewoon leveren aan de koper en mag niet op zoek gaan naar een andere partij.

In de praktijk eenvoudig te omzeilen

Schuldeiser op voorsprong. In de praktijk blijkt de Vormerkung echter eenvoudig te omzeilen. Vormerkung maakte het voor beslagleggers zelfs eenvoudiger. Immers, doordat de koopovereenkomst werd ingeschreven, was de naam van de kopende partij bekend. Op die manier weet de schuldeiser dat een beslag geen zin heeft en gaat hij op zoek naar alternatieven.

Alternatief. Het alternatief dat schuldeisers in de praktijk gevonden hebben, is het zogeheten ‘derdenbeslag’. Dit derdenbeslag wordt gelegd op de koopsom onder de koper. Het gevolg van zo’n derdenbeslag is dat de derde (in dit geval de koper) niet meer mag betalen aan zijn schuldeiser (in dit geval de verkoper). De koper moet betalen aan de beslaglegger. Hierdoor komt de transactie op slot: de koper mag de koopsom immers niet aan de notaris betalen, waardoor de onroerende zaak niet geleverd kan worden.

Aangepaste wetgeving Vormerkung

Probleem oplossen. De wetgever heeft dit probleem onderkend en om die reden zijn de wettelijke regels voor Vormerkung per 1 januari 2016 aangepast.

Nieuw. Na Vormerkung heeft een derdenbeslag op de koopsom geen werking meer. Dit betekent dat de koper die wordt geconfronteerd met een dergelijk beslag, niet aan de beslaglegger hoeft te betalen, maar in dit geval gewoon aan de notaris mag betalen. De transactie komt hierdoor niet langer op slot te zitten.

Ook goed nieuws voor beslaglegger. De wet geeft niet alleen grotere bescherming voor de koper. Ook voor beslagleggers heeft de wet een voordeel. Het leggen van beslag op de onroerende zaak na Vormerkung is namelijk niet geheel zinloos meer. De beslaglegger heeft in geval van levering namelijk recht op de overwaarde.

Hoe zit dat? Van de koopsom die onder de notaris wordt betaald, zullen allereerst hypotheekhouders en eventuele oude beslagleggers (dat wil zeggen: beslagen vóór de Vormerkung) betaald moeten worden. Als er dan nog iets overblijft, dan wordt dat normaal gesproken uitbetaald aan de verkoper. Als echter een beslaglegger na de Vormerkung beslag heeft gelegd op de onroerende zaak, dan heeft hij recht op de overwaarde. Tip. Een schuldeiser van de verkoper kan er vanaf 1 januari 2016 dus juist wel iets aan hebben om beslag op de onroerende zaak te leggen!