VERKOOP - 27.01.2016

U moest mij tippen om de koopakte te ontbinden

Rol van de makelaar. Als makelaar moet u ervoor zorgdragen dat een ontbindende voorwaarde in een koopovereenkomst voor een woning op een juiste wijze wordt opgesteld. Moet u er als makelaar ook op toezien dat uw cliënt tijdig de ontbindende voorwaarde inroept? Over deze vraag speelde onlangs een procedure bij de Rechtbank Rotterdam, 14.12.2015 (RBROT:2015:9134) .

Pas leveren als bank instemt

Onder water. Het ging daarbij om de verkoop door V. wiens huis onder water stond. Op grond van financiële problemen moest hij zijn woning verkopen. Er werd een koper gevonden waarbij een koopsom werd bedongen van € 150.000,-.

Ontbindende voorwaarde. In de koopakte is bepaald dat de woning op 21 januari 2013 zou worden geleverd, maar pas na goedkeuring van de bank. In de koopakte is daarom een ontbindende voorwaarde opgenomen waarin staat dat als de bank geen toestemming voor levering heeft gegeven, V. de koop kan ontbinden.

Bank én verkoper werken niet mee

Niet geleverd. Op 21 januari 2013 vond de levering niet plaats. Per brief van 22 februari 2013 hebben de kopers V. in gebreke gesteld en gesommeerd om uiterlijk 4 maart 2013 alsnog aan zijn leveringsverplichting te voldoen. Bovendien is er door de kopers aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 15.000,-.

Koop ontbonden. Omdat V. de woning niet leverde (de bank verleende geen toestemming), werd door de kopers de koop ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete.

Boete voor verkoper. De rechtbank heeft de boete toegewezen omdat V. verzuimd heeft om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde.

Zorgplicht van de makelaar

Makelaar aansprakelijk gesteld. V. heeft op zijn beurt de verkoopmakelaar aansprakelijk gesteld. Hij stelde daarbij dat de makelaar hem ten onrechte niet heeft gewezen op het belang om tijdig een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde dat de bank geen toestemming gaf. De makelaar heeft zijn aansprakelijkheid betwist en gesteld dat het niet-leveren kwam omdat V. niet de benodigde papieren aanleverde.

Verkoopmakelaar hangt. De rechtbank besliste dat de makelaar aansprakelijk was. De makelaar moet immers de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. In de bemiddelingsovereenkomst is geen expliciete verplichting opgenomen die inhoudt dat de makelaar gehouden was de ontbindende voorwaarde in te roepen of V. daarop te wijzen. Niettemin kan de zorgplicht die op een redelijk bekwaam en redelijk handelend professionele makelaar rust, onder omstandigheden toch meebrengen dat hij zich de belangen van zijn cliënt inzake het tijdig inroepen van de ontbindende voorwaarde aantrekt. De makelaar had zijn cliënt tijdig moeten waarschuwen voor het verstrijken van de termijn en hem moeten informeren en adviseren om de ontbindende voorwaarde in te roepen om dreigende schade te voorkomen.

Let op. Let er als makelaar op dat uw cliënt de strekking van een ontbindende voorwaarde begrijpt en waarschuw hem tijdig als er reden is om daar een beroep op te doen.