Meebetalen aan herstelwerk gemeenschappelijke muur

Brief van gemeente, haast maken! Jan heeft een brief gekregen van de gemeente waarin staat dat hij haast moet maken met het versterken en vernieuwen van de fundering van zijn huis. De gemeente heeft namelijk geconstateerd dat er sprake is van ernstige verzakking met gevaar voor de in- en omwonenden.

Gemeenschappelijke muur

Moet de buurman meebetalen? Aan de zijkant van zijn huis heeft Jan een gemeenschappelijke muur (mandelige muur) met zijn buurman Kees. Jan wil ook de fundering onder deze gemeenschappelijke muur vernieuwen. Hij vindt dat Kees dan aan de kosten voor de herstelwerkzaamheden moet meebetalen. Omdat er sprake is van een mandelige muur, zegt de wet dat Kees daarvan voor de helft mede-eigenaar is. Dus stapt Jan naar Kees en legt hem uit wat er staat te gebeuren. Kees vraagt om meer informatie en om een specificatie van de berekening van zijn kosten. Daarop wordt door Jan niet gereageerd.

Aangetekende brief. De door Kees te betalen bijdrage aan het herstel van de fundering van de mandelige muur is volgens Jan € 15.541,-. Jan stuurt hem een aangetekende brief waarin hij hem vriendelijk doch dringend verzoekt om op korte termijn dat bedrag aan hem over te maken. De nota’s van de aannemer die door hem is ingeschakeld, moeten worden betaald. Van de kant van Kees komt echter geen reactie.

Ongerechtvaardigd verrijkt. Bij de rechter verklaart Jan dat Kees verplicht is om zijn bijdrage voor het herstelwerk te betalen. Zo staat het in de wet. Dat geldt voor iedere mede-eigenaar van een mandelige muur. Ook stelt hij dat hier ‘ongerechtvaardigde verrijking’ speelt. Aangezien de fundering onder de mandelige muur is vernieuwd, is Kees daar beter van geworden zonder dat hij daarvoor heeft hoeven te betalen!

Geen informatie. Kees ziet dat anders. Hij geeft toe dat Jan een keer onaaangekondigd bij hem langs is geweest om uit te leggen wat er zou gaan gebeuren en dat hij van Kees een bijdrage wil in de kosten. Maar daar is het verder bij gebleven. Volgens Kees was er ook niets mis met de fundering van de mandelige muur. Dat stond ook niet in de brief van de gemeente. Verder had Kees om een gespecificeerde kostenopgave en een gespecificeerde bijdrage van zijn kosten gevraagd. Die informatie is echter door Jan nooit verstrekt.

Oordeel rechter

Kosten voor Jan. Het Hof Amsterdam, 15.10.2013 (GHAMS:2013:3444), geeft Kees gelijk. Uit niets blijkt dat de fundering van de mandelige muur dringend moest worden hersteld. Ook is duidelijk dat er geen contract is tussen Jan en Kees waarin afspraken zijn gemaakt over de uit te voeren werkzaamheden en wie welk deel van de kosten voor zijn rekening zou nemen.

Verder is de rechter het niet eens met het argument dat Kees door het herstel van de fundering ongerechtvaardigd is verrijkt. Kees heeft daar nooit om gevraagd. Dat zou slechts anders zijn als de fundering onder de mandelige muur zodanig zou zijn verzakt, dat verder uitstel van het herstelwerk schadelijk zou zijn voor het pand van Kees. Maar dat speelt hier niet. Dus komen alle kosten voor het herstelwerk alleen voor rekening van Jan. Plus € 1.577,- aan proceskosten.