Landbouwvrijstelling & Ruimte voor Ruimte

Wat met de grond(waarde)? De overheid wil via de Ruimte voor Ruimte-regeling glastuinbouwgronden vervangen door een andere agrarische bestemming, zoals weiland of akkerbouwgrond. Voorwaarden: op deze grond zijn geen agrarische opstallen toegestaan en het tuinbouwbedrijf moet op die locatie beëindigd worden. De waarde van (onder)grond van (glas)tuinbouw ligt fors hoger dan de waarde van grasland of akkerbouwgrond. Deze bestemmingwijziging lijdt voor de tuinder dus tot een vermogensverlies ter grootte van het verschil tussen de waarde van de grond in de tuinbouwbestemming en de waarde van de grond in de bestemming weiland- of akkerbouwgrond.

Kosten maken. Verder moet de tuinder kosten maken om de (glas)opstanden te slopen, hetgeen het vermogensverlies vergroot. Een tuinder zal zonder compensatie voor dit vermogensverlies niet meedoen aan de regeling. Daarom krijgt de tuinder als compensatie een recht om één of meer woningen te mogen bouwen op de voormalige tuinbouwgrond of desgewenst op een andere locatie. De grond waarop het bouwrecht wordt gerealiseerd zal in waarde stijgen. Maar in hoeverre is de landbouwvrijstelling nu van toepassing?

Landbouwvrijstelling en bouwrechten. Door de overheid is onlangs duidelijkheid gegeven in hoeverre de landbouwvrijstelling van toepassing is als een tuinder gebruikmaakt van de regeling. Door deelname aan de regeling stijgt een deel van zijn perceel fors in waarde omdat daar één of meerdere woningen op gebouwd mogen worden. Deze meerwaarde is winst die in beginsel belast is met inkomstenbelasting. Voor een deel van de winst geldt de landbouwvrijstelling. Namelijk voor het verschil tussen de waarde in het economisch verkeer bij voortgezette agrarische bedrijfsuitoefening minus de boekwaarde. Dit deel is onbelast.

Overgang van glas naar gras

De rest van het perceel daalt in waarde omdat daar de glastuinbouwbestemming verandert in een agrarische bestemming (weiland of akkerbouwgrond) zonder agrarische bebouwingsmogelijkheden. Deze waardedaling kan bij een oppervlakte van bijv. 10.000 m2 oplopen tot ca. € 250.000,- (van € 30,- naar € 5,-). De fiscus kan stellen dat deze waardedaling, van glas naar gras, onder de landbouwvrijstelling valt en daarom niet fiscaal aftrekbaar zou zijn. Voor zover de waarde van het bouwrecht (meerwaarde in de grond doordat er woningbouw mogelijk is) ziet op de waardedaling van de overige grond, is er sprake van een vergoeding die onder de landbouwvrijstelling valt. Als de waarde van het bouwrecht hoger is dan de (boek)waarde van de te slopen opstallen en de waardedaling van de grond, is dat meerdere belast.

Voorbeeld waarde bouwrechten

Stel dat de waarde van bouwrecht(en) € 1.000.000,- is en de waardedaling van de overige grond plus de boekwaarde van de te slopen opstallen € 400.000,- dan is ‘alleen’ de meerwaarde ad € 600.000,- belast. De waardedaling op de resterende grond wordt op die wijze geheel in mindering gebracht op de meerwaarde die ontstaat doordat woningbouw mogelijk is. In theorie is ook mogelijk dat de waarde van het bouwrecht lager is dan de (boek)waarde van de te slopen opstallen en de waardedaling van de grond. Dan zal de waarde van het bouwrecht naar rato moeten worden toegerekend aan de opstallen en de grond. Voor de grond kan een vermogensverlies resteren dat onder de landbouwvrijstelling valt. Dit vermogensverlies is dan niet aftrekbaar. De voordeelregeling is dan maar gedeeltelijk toepasbaar.