Soms geen schriftelijke overeenkomst voor aankoop woning

Aankoop perceel met woning. Herman heeft van Toon een perceel met een woning met deel/schuur en een groot bestraat terrein gekocht. Het perceel is 9.175 m² groot. De koopprijs bedraagt € 1,2 miljoen. Voor het perceel is een vergunning afgegeven voor het bouwen van een bedrijfshal.

Aankoop gecanceld. Dan ontvangt Herman bericht dat het perceel aan een derde is verkocht. Hij eist dat het perceel voor de overeengekomen koopprijs aan hem wordt geleverd. Toon stelt dat hij nergens toe verplicht is omdat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De koop van een woning moet schriftelijk worden vastgelegd en dat is niet gebeurd.

Wat staat er in de wet?

Schriftelijkheidsvereiste. De wet zegt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (art. 7:2 lid 1 BW) . De bewijslast dat er aan deze vereisten is voldaan, rust op de partij die zich hierop beroept. Let op.  Of er sprake is van een woning, dan is de bestemming niet bepalend. Het gaat om de feitelijke situatie en of de verkoper zich tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren.

Standpunten partijen

Verkoper: al jarenlang bewoond. Volgens Toon is het duidelijk dat het gaat om een tot bewoning bestemde onroerende zaak. De laatste 40 jaar heeft hij zelf in het huis gewoond en de schuur wordt door hem privé gebruikt. De ruimte achter de deel/schuur wordt door hem gebruikt voor de opslag van horecawagens. Enkele jaren geleden heeft hij de bestemming laten wijzigen van wonen naar wonen met bedrijvigheid. Maar dat heeft hij alleen gedaan omdat dit tot een waardevermeerdering van het perceel zou leiden. Het bestrate terrein is het enige deel van het perceel dat bedrijfsmatig wordt gebruikt. Het belangrijkste element is bewoning.

Koper: bewoning staat niet voorop. Herman stelt dat er sprake is van een perceel met daarop een bedrijfshal (deel/schuur), een bestraat terrein en een bedrijfswoning die aan het bedrijf ondergeschikt is. Hij is geïnteresseerd in de aankoop van het perceel vanwege de opslagruimte die de bedrijfswoning en schuur bieden en vanwege de nog geldende vergunning voor de bouw van een bedrijfshal. Bewoning was bij de koop van ondergeschikte betekenis.

Hoe oordeelt de rechter?

Schriftelijke koopovereenkomst niet vereist. Om te beoordelen of de koopovereenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd, gaat het erom of Toon zich heeft verplicht om aan Herman een woning te verkopen. Volgens Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2024:7457) is dat niet het geval. Het bestrate terrein achter de deel vormt een aanzienlijk deel van het gehele perceel en wordt bedrijfsmatig gebruikt. Ook de deel/schuur worden gebruikt voor het bedrijf van Toon, onder andere voor reparaties, verwisselen van banden en het schoonmaken van horecawagens. Op het terrein mag een bedrijfshal worden gebouwd van ten minste 900 m² . Op basis van deze omstandigheden oordeelt het hof dat Toon zich niet heeft verplicht tot het leveren van een woning en dat een schriftelijke koopovereenkomst daarom niet is vereist. Dat er een woning op het perceel staat waar Toon ruim 40 jaar in heeft gewoond, maakt dat niet anders!