BOUWRECHT - 24.04.2025

Elektriciteitskabels onder woning verwijderen?

Onverwachte bodemschat. Karel koopt van een projectontwikkelaar een bouwkavel. Verder sluit Karel met de projectontwikkelaar een aannemingsovereenkomst voor een te bouwen woning. In de loop van de tijd blijkt dat er op een onverwachte plaats in het perceel 10.000 volt-elektriciteitskabels (middenspanningskabels) liggen. Deze middenspanningskabels stonden niet op de aan de koopovereenkomst gehechte situatietekening. Het was wel bekend dat er een opstalrecht ten behoeve van Stedin, het netwerkbedrijf dat verantwoordelijk is voor de kabels, gevestigd was.

“Dat hoef ik niet te pikken”. Karel voelt zich niet comfortabel bij de aanwezigheid van de middenspanningskabels onder zijn woning en wil dat de kabels door Stedin verwijderd worden. Volgens Karel vallen de middenspanningskabels niet onder het ten behoeve van Stedin gevestigde opstalrecht. Ook vindt Karel dat het op de weg van Stedin had gelegen om bezwaar te maken tegen de bouw van de woning op de middenspanningskabels vanwege mogelijke gezondheidsschade.

Non-conformiteit. Volgens Karel is er bij hem en de projectontwikkelaar sprake van wederzijdse dwaling. De woning voldoet niet aan de overeenkomst (non-conformiteit) vanwege mogelijke gezondheidsrisico’s door elektromagnetische straling.

Voor meer informatie over non-conformiteit, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 4.

De zaak tegen Stedin

Kabels mogen blijven liggen. De rechtbank (ECLI:NL:RBROT:2024:9493) oordeelt in de procedure tegen Stedin dat het opstalrecht van Stedin ook de middenspanningskabels omvat. De middenspanningskabels liggen er dus rechtmatig en hoeven dus ook niet verwijderd te worden. Bij het vestigen van een opstalrecht wordt er altijd rekening mee gehouden dat kabels en andere voorzieningen zelden exact terechtkomen op geplande plaats. Er moet dus altijd rekening mee worden gehouden dat een situatietekening indicatief is.

Stedin niet aansprakelijk. De rechtbank acht Stedin niet aansprakelijk vanwege het feit dat Stedin geen bezwaar heeft gemaakt tegen de bouw van de woning bovenop de middenspanningskabels wegens mogelijke gezondheidsschade voor bewoners.

De zaak tegen de projectontwikkelaar

Niet aansprakelijk. De rechtbank oordeelt dat de projectontwikkelaar niet aansprakelijk is en op grond van de koopovereenkomst niet verplicht is om de middenspanningskabels te (laten) verleggen. De rechtbank is verder van oordeel dat de projectontwikkelaar geen schadevergoeding hoeft te betalen, omdat hem geen onrechtmatig handelen kan worden verweten. Voor prijsvermindering van de woning wegens wederzijdse dwaling is onvoldoende bewijs aangevoerd.

Tot besluit

Hoezeer het ook begrijpelijk is dat Karel zich niet comfortabel voelt met de kabels onder zijn woning, de kabels liggen voldoende diep en de gemeten elektromagnetische straling ligt ruim onder de waarde die als veilig geldt. Hierdoor ontbreekt er een (objectief) vast te stellen schade. Desondanks is het niet uit te sluiten dat in de toekomst een potentiële koper wel degelijk wordt afgeschrikt door de aanwezigheid van de middenspanningskabels direct onder de woning.