NOTARIS - 25.02.2025

Verdeling woning bij (echt)scheiding, wie betaalt de kosten?

Wie gaat dat betalen? Bij de afwikkeling van een ontbonden huwelijksgemeenschap tussen ex-echtgenoten is de (eigendom van de) woning in veel gevallen een belangrijk onderwerp. In zo’n geval kan de woning worden verkocht aan een derde, maar de woning kan ook tussen partijen worden verdeeld. Rechtbank Oost-Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2024:4238) deed onlangs uitspraak over de vraag voor wiens rekening de notariële overdrachtskosten in dat laatste geval komen.

Wat speelde er?

In deze zaak zijn partijen in 2021 met elkaar getrouwd. Zij hebben geen huwelijkse voorwaarden opgesteld, zodat zij in beperkte gemeenschap van goederen waren getrouwd.

Echtscheidingsprocedure. De man verzoekt in de echtscheidingsprocedure de echtscheiding tussen partijen uit te spreken en de rechtbank te laten bepalen dat hij zes maanden zal krijgen om de vrouw te laten ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypothecaire lening en aan de vrouw uit te keren haar deel van de netto-overwaarde van de echtelijke woning.

Kosten toedeling woning verdelen? De man verzoekt de rechter daarbij te bepalen dat partijen de notariële kosten die daarmee gepaard gaan in gelijke helften zullen dragen.

Oordeel rechtbank

Kosten voor rekening van de man. De rechtbank oordeelt dat als mocht blijken dat de man de woning kan overnemen, hij de helft van de overwaarde aan de vrouw moet vergoeden. Dat is het verschil tussen de waarde van de woning en het restant van de hypothecaire geldlening. De rechtbank acht in dat geval redelijk dat de kosten voor de notariële overdracht voor rekening van de man komen. Zou de woning worden verkocht aan de derde, dan zouden deze kosten voor rekening van de derde zijn gekomen. De man kan in dat licht feitelijk ook als koper worden aangemerkt.

Onderlinge afspraken maken mag ook. In dit geval hadden partijen zelf geen regeling getroffen over de verdeling van de overdrachtskosten of kwamen zij hier onderling niet uit en werd het oordeel van de rechter ingeroepen. Uiteraard staat het partijen vrij om in hun onderlinge verhouding afspraken over de kosten te maken.

Levering bij notariële akte. De rechtbank wijst er nog op dat voor de uiteindelijke overdracht nog een levering moet plaatsvinden van de woning aan de man via de notaris (art. 3:89 BW) .

Geregistreerde partners/samenwoners. Hoewel deze uitspraak ziet op (aanstaande) ex-echtgenoten, lijkt de regel uit deze uitspraak - dat de kosten voor de notariële overdracht voor rekening van de overnemende partij komen - ook van toepassing voor ex-geregistreerd partners en ex-informeel samenwoners.

Overdrachtsbelasting

Vrijstelling. In artikel 3 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBRV) is bepaald dat als verkrijging voor de overdrachtsbelasting niet wordt aangemerkt de verdeling van een huwelijksgemeenschap. In de procedure die speelde voor Rechtbank Oost-Brabant is het dus zo dat als de man de woning kan overnemen, hij geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. Hetzelfde zou gelden indien de man en vrouw met elkaar een geregistreerd partnerschap waren aangegaan (in plaats van getrouwd waren). De verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners is onder voorwaarden vrijgesteld van heffing van overdrachtsbelasting (art. 15 lid 1 onder g WBRV) .