AAN- EN VERKOOP - 25.02.2025

Twee keer makelaarscourtage?

Bemiddeling. Het komt voor: een makelaar krijgt een verkoopopdracht en weet direct een koper uit zijn netwerk te vinden, omdat hij voor deze koper als aankoopmakelaar optreedt. In principe is tweezijdige bemiddeling niet verboden, maar in sommige situaties mag aan de kopende partij in dat geval geen loon (courtage) worden gevraagd.

‘Twee heren’. In de wet (art. 7:417 BW) is geregeld hoe er moet worden omgegaan met het dienen van twee heren. De wetgever heeft namelijk willen voorkomen dat er belangenverstrengeling optreedt als er wordt bemiddeld tussen twee tegenover elkaar staande partijen. Waar de verkoper baat heeft bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs, is de koper gediend bij een lage koopprijs. Het vierde lid van dit artikel gaat specifiek over onroerendgoedtransacties waarbij een van de partijen een consument is.

Als een van de partijen consument is. Dit vierde lid is van dwingend recht, wat betekent dat hiervan niet ten nadele van de consument mag worden afgeweken. Dit lid bepaalt dat als er twee heren worden gediend, de koper geen loon hoeft te betalen. Het maakt ook niet uit of de verkoper courtage verschuldigd is. Bij Rechtbank Amsterdam lag onlangs een dergelijke situatie voor (ECLI:NL:RBAMS:2024:2125) .

Wat was het geval?

Verkoper. De verkoper van een woning schakelt een makelaar in. De makelaar biedt de woning off-market aan. Dit betekent dat de woning niet wordt opgenomen in een advertentie of op Funda, maar dat de woning direct aan potentieel geïnteresseerden wordt aangeboden.

Koper. De makelaar vindt op deze manier een koper en onderhandelt met de koper over de prijs en andere voorwaarden. Onderwerp van gesprek is hierbij ook de courtage die de koper aan de makelaar moet betalen. Via WhatsApp gaat de koper expliciet met de courtage akkoord.

Koper weigert courtage te betalen. Vervolgens weigert de koper te betalen en wordt hij gedagvaard door de makelaar. In de procedure stelt de koper dat er helemaal geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen en dat de makelaar geen diensten heeft verricht. Ook stelt de koper dat de makelaar twee heren heeft gediend.

Wat zegt de rechter?

Bemiddelingsovereenkomst met koper. De rechtbank concludeert dat er wel degelijk een bemiddelingsovereenkomst tussen de makelaar en de koper tot stand is gekomen. Dat deze niet op papier staat en is ondertekend, doet niet ter zake. Ook een mondelinge overeenkomst of een overeenkomst die via WhatsApp wordt gesloten, is rechtsgeldig. Ook oordeelt de rechtbank dat de makelaar werkzaamheden heeft verricht. De koper heeft immers een bod kunnen uitbrengen en er is een koopovereenkomst opgesteld.

Verkoper is consument, dus geen courtage.  De rechtbank kan echter niet om het dwingende lid 4 heen: omdat hier een consument bij de koop is betrokken (namelijk de verkoper) geldt dat er geen courtage aan de kopende partij mag worden gevraagd, hoewel in dat geval de koper een professionele partij was (een BV). Dit betekent dat de bemiddelingsovereenkomst met de koper nietig is op grond van artikel 3:40, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en de koper dus niet hoeft te betalen.

Voor meer informatie over de rol van de makelaar bij verkoop van een pand, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 2.